Vermieterpfandrecht

Hat der Mieter z. B. seine Miete nicht mehr bezahlt, weil er sowieso aus der Wohnung ausziehen will und meint, er könne sich damit Kosten sparen, so kann er unter Umständen damit rechte Schwierigkeiten bekommen. Der Vermieter hat nämlich an allen eingebrachten Sachen ein Pfandrecht, mit dem er verhindern kann, dass der Mieter unter Hinterlassung von Schulden einfach auszieht. Besonders bedeutsam ist das Vermieterpfandrecht, allerdings mehr bei gewerblicher Vermietung. Soweit Gegenstände unpfändbar sind, und das ist bei den meisten Gegenständen der Fall, die unter Hausrat fallen, kann ein Vermieterpfandrecht nicht geltend gemacht werden.

(§ 559 BGB) ist ein gesetzliches Pfandrecht, das an allen in ein vermietetes Grundstück eingebrachten Sachen des Mieters besteht und die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis sichert. Es muß sich um Sachen handeln, die im Eigentum des Mieters stehen und der Pfändung, vgl. §§ 559 I S.3 BGB; 811 ZPO, unterworfen sind. Über § 580 BGB gilt § 559 BGB auch für die Raummiete. Merken sollte man sich auch, daß das V. an Sachen, die nicht dem Mieter gehören, nicht gemäß §§ 1257, 1207 BGB gutgläubig erworben werden kann, da es sich um ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht handelt. §1257 BGB gilt nach dem Wortlaut nur für bereits entstandene, nicht aber für erst im Entstehen begriffene gesetzliche Pfandrechte. Außerdem ist das V. ein besitzloses Pfandrecht, es existiert also kein Rechtsscheinstatbestand wie z.B. der Besitz, der für einen gutgläubigen Erwerb nötig wäre.

Das V. gibt dem Vermieter über §§ 1257, 1228 II BGB ein Recht auf Herausgabe zur Verwertung der Sache und daraus ein Recht zum Besitz, auch schon vor Auszug des Mieters. Ist die Sache aber bereits durch einen Dritten gepfändet, so hat der Vermieter gem. § 805 ZPO die Möglichkeit, Klage auf vorzugsweise Befriedigung zu erheben. Dabei ist aber dann die Beschränkung des § 563 BGB zu beachten.

Ein gutgläubiger Wegerwerb durch Dritte ist gem. § 936 BGB möglich. Ansonsten erlischt das V. gem. §§ 560; 580 BGB durch Entfernung der Sachen vom Grundstück bzw. aus der Wohnung. Die Bedeutung des V. in der Praxis ist, anders als im Examen, heutzutage gering, da seine Sicherungsfunktion durch eine Kaution verdrängt wird.

Der Vermieter eines Grundstücks oder Wohnraums hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis (Mietzins, Nebenkosten, Schadensersatz) ein gesetzliches Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten, in seinem Eigentum stehenden, pfändbaren Sachen, also nicht an den unter Eigentumsvorbehalt gekauften oder vom Mieter sicherungsübereigneten Sachen (§ 559 BGB). Nach der Rechtsprechung erstreckt sich das V. aber auf Anwartschaftsrechte des Mieters auf Erwerb des Eigentums. Hat z.B. der Mieter die unter Eigentumsvorbehalt gekaufte Sache nach Abschluss des Mietvertrages voll abbezahlt, so wird aus dem Pfandrecht an dem Anwartschaftsrecht auf das Eigentum von selbst ein Pfandrecht an der nunmehr im Eigentum des Mieters stehenden Sache. Das V. erlischt, wenn der Mieter die Sache mit Wissen und ohne Widerspruch des Vermieters aus dem Mietobjekt entfernt. Unbefugtes Wegschaffen darf der Vermieter ohne Anrufung des Gerichts verhindern, auch beim Auszug des Mieters (Selbsthilfe). Bezahlt der Mieter die Mietschuld nicht, so kann der Vermieter die dem V. unterliegenden Sachen versteigern lassen und sich an dem Erlös schadlos halten (§§ 559 ff. BGB).

Im Mietrecht:

Der Vermieter eines Grundstücks hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§§ 562 und 578 BGB). Zu den eingebrachten Sachen gehören unter anderem die Möbel des Mieters. Das Pfandrecht erstreckt sich jedoch nur auf solche Sachen, die im Alleineigentum oder im Miteigentum des Mieters stehen. Das Pfandrecht entsteht mit der Einbringung der Sachen in die Mieträume. Das Pfandrecht bezieht sich allerdings nicht auf Sachen, die unpfändbar sind. Zu den unpfändbaren Sachen gehören: ein Schwarzweißfernsehgerät, eine Waschmaschine oder ein Kühlschrank.
Das Vermieterpfandrecht dient zur Sicherheit aller Forderungen des Vermieters aus dem eingegangenen Mietverhältnis. Der Vermieter ist berechtigt, wenn er sein ihm zustehendes Pfandrecht ausübt, die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen des Mieters (also nicht die unpfändbaren) in Besitz zu nehmen und versteigern zu lassen. Mit dem Versteigerungserlös werden die Ansprüche des Vermieters befriedigt. Der Vermieter ist auch berechtigt, wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses dieses gesetzliche Vermieterpfandrecht auszuüben. Allerdings darf das Vermieterpfandrecht für zukünftig entstehende Forderungen nicht geltend gemacht werden. Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück (aus der Mietwohnung), es sei denn, dass die Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt (§§ 562a und 578 BGB). Sind die Sachen des Mieters ohne Wissen oder nur unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann der Vermieter die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück (in die Mietwohnung) und, wenn der Mieter inzwischen ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes an den Sachen verlangen.
Das Pfandrecht erlischt automatisch mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn nicht der Vermieter diesen Anspruch vorher gerichtlich geltend gemacht hat (vgl. § 562b BGB). Wenn der Vermieter entdeckt, dass der Mieter seine dem Pfandrecht unterliegenden Sachen entfernt, und dies verhindern will, so kann er dies unter Umständen ohne Anrufen eines Gerichts tun. Er kann die Sachen selbst in Besitz nehmen, er handelt hier im Rahmen seines Selbsthilferechts. In einem solchen Fall dürfen der Vermieter bzw. seine Hilfspersonen den Mieter notfalls mit Gewalt an der Wegschaffung der Sachen von dem Grundstück (Mietwohnung) hindern. Möglicherweise macht sich der Mieter wegen seines Tuns auch strafbar. Dies ist jedoch in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen.
Will der Mieter das geltend gemachte Vermieterpfandrecht abwenden, so hat er die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht eine Sicherheitsleistung, mindestens in Höhe der Forderung, zu hinterlegen. Die Sicherheitsleistung kann in Geld oder in Form eines Wertgegenstandes erbracht werden. Das Nähere regelt die Hinterlegungsordnung.
Kommt es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu einem Rechtsstreit dahin gehend, ob das gesetzliche Pfandrecht besteht oder nicht, so hat der Vermieter das Bestehen zu beweisen. Dazu gehört auch der Nachweis, dass der Mieter Eigentümer der gepfändeten Sachen ist. Weiter muss der Vermieter den Beweis erbringen, dass er einen Anspruch (Forderung) aus dem Mietverhältnis hat, also etwa rückständigen Mietzins. Dagegen hat der Mieter darzulegen, aus welchen
Gründen er nicht Eigentümer der dem gesetzlichen Pfandrecht unterliegenden Sachen ist. Weiter hat der Mieter im Prozess darzulegen und zu beweisen, dass der Anspruch auf die Vermieterforderung oder das Pfandrecht beispielsweise durch Erfüllung erloschen sind.
Das Vermieterpfandrecht spielt bei der Abwicklung von Wohnraum- mietverhältnissen in der Praxis neuerdings eine gewisse Rolle ( Räumung „Berliner Modell"). Ganz anders ist die Situation jedoch bei Gewerberaummietverhältnissen. Dort können z.B. Warenlager oder Maschinen gepfändet werden; es handelt sich dabei meist um ganz erhebliche wirtschaftliche Sachwerte.
Weitere Stichwörter:
Auszug des Mieters, Beweismittel, Grundstück, Mietschulden

Miete; Pfandrecht.

Wohnraummietvertrag (3).

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