Einfacher Zeitmietvertrag

Im Mietrecht :

Die Mietrechtsreform hat für Wohnraummietverhältnisse die Folge gebracht, dass der sog. „einfache Zeitmietvertrag" (alte Regelung: § 564c Abs. 1 BGB) nicht mehr zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden kann. § 575 BGB sieht für Wohnraummietverhältnisse eine solche Möglichkeit nicht mehr vor (bisher: Vertrag mit bestimmter Laufzeit - maximal 5 Jahre - ohne dass man einen „Befristungsgrund" benötigte).
Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann nach wie vor vereinbart werden (§ 575 BGB), wenn die entsprechenden Befristungsgründe (Eigennutzung, Veränderung, Werkwohnung) vorliegen.
Sind vordem 1.9.2001 (Mietrechtsreform) „einfache" Zeitmietverträge vereinbart worden, so gilt für diese Rechtsverhältnisse nach wie vor das alte Recht; jedenfalls bis zum Beendigungszeitpunkt des Vertrages.
Der Mieter muss daher auch die Zweimonatsfrist für das „Fortsetzungsverlangen" im Auge behalten (alte Regelung: § 564c BGB); dieses Fortsetzungsverlangen gibt dem Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zu verlängern, es sei denn, der Vermieter hat Kündigungsgründe gemäß § 573 BGB (früher: § 564c BGB).
Nach § 575 Abs. 4 BGB ist aber eine Vereinbarung zugunsten des Mieters dahingehend möglich, dass der Vermieter für eine gewisse Zeit (z.B. fünf Jahre) auf den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB) verzichtet.
Der BGH hat die Rechte von Mietern gestärkt, die in ihrem Mietvertrag einseitig auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet haben. Das Gericht entschied, dass ein solcher einseitiger Verzicht unwirksam ist, wenn er ohne ausgleichenden Vorteil für den Mieter in einem Formularmietvertrag vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 19.11.2008, Az.: VIII ZR 30/08). Dieses Urteil bezieht sich allerdings nur auf Formularmietverträge.
Will der Mieter die Sicherheit haben, dass er innerhalb einer bestimmten Laufzeit keine Kündigung erhält, muss er mit dem Vermieter einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Dies ist unproblematisch möglich. Der Vermieter, der ein Interesse daran hat, dass das Mietverhältnis eine bestimmte Zeit und nicht nur drei Monate (= gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters) überdauert, sollte seinerseits auf einen Kündigungsausschluss des Mieters bestehen. Vereinbarungen über den wechselseitigen Kündigungsausschluss sind auch formularmäßig möglich (BGH NMZ 2005, 419).
Weitere Stichwörter:
Asymmetrische Kündigung, Geschäftsraummiete, Kündigung durch Mieter, Kündigungsfristen, Vertragsverlängerung, Zeitmietvertrag

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