Grundstücksrecht

Recht, das die Grundstücke betrifft, also das Eigentum und die beschränkten dinglichen Rechte (z.B. Grunddienstbarkeit, Grundpfandrecht, Nießbrauch) sowie das Grundbuchrecht.

ist die Gesamtheit der Grundstücke betreffenden Rechtssätze. Rechte an einem einzelnen Grundstück sind neben dem Eigentum (und dem Erbbaurecht) bestimmte beschränkte dingliche Rechte (z.B. Grundpfandrecht, Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Reallast), die entweder einer Person (Personalrecht) oder dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks (Realrecht) zustehen. Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie die Übertragung oder Belastung eines Rechts bedürfen der Einigung und Eintragung in das Grundbuch (§ 873 BGB). Die Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück setzt grundsätzlich die Aufgabeerklärung und die Löschung des Rechts im Grundbuch voraus (§ 875 BGB). Für Änderungen des Inhalts eines Rechts an einem Grundstück gelten die §§ 873, 875 BGB entsprechend (§ 877 BGB). Lit.: Weirich, //., Grundstücksrecht, 3. A. 2006; Prütting, H., u.a., Grundstücksrecht Ost (Lbl.), 1998; GrdstR, hg. v. Stürner, R., 5. A. 2006

Als Recht an einem Grundstück (Sachenrecht) kommen neben dem Eigentum als Vollrecht und dem Erbbaurecht als grundstücksgleichem Recht die beschränkten dinglichen Rechte in Betracht: die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, der Nießbrauch, die Reallast, das dingliche Vorkaufsrecht und insbes. die Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld). Man unterscheidet Rechte, die einer bestimmten Person zustehen (sog. Personalrechte, z. B. das Eigentum oder die Hypothek), und Rechte, die mit einem Grundstück verbunden sind (sog. Realrechte, z. B. die Grunddienstbarkeit).

Soweit bei den einzelnen Rechten nichts Abweichendes vorgesehen ist (Eigentumsübertragung von Grundstücken, Grundbuch), bedarf die Übertragung eines G. sowie dessen Neubestellung, Belastung oder inhaltliche Änderung der Einigung des Berechtigten und des anderen Teils sowie der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch (§§ 873, 877 BGB). Erforderlich zur rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung, Hypothekenbestellung usw. (anders bei Erwerb durch Staatsakt, z. B. in der Zwangsversteigerung, oder durch Enteignung sowie kraft Gesetzes, z. B. als Erbe) ist daher neben dem entsprechenden Vermerk im Grundbuch eine wirksame dingliche Einigung (sog. materielles Konsensprinzip; anders für den Nachweis zur Eintragung im Grundbuch). Die Einigung als das dingliche Erfüllungsgeschäft darf nicht mit dem zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsvertrag, z. B. dem Grundstückskaufvertrag, verwechselt werden (Sachenrecht). Nur die dingliche Rechtsänderung, nicht der Kauf, ist eintragungsfähig; zur näheren Bezeichnung des Rechts kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 874 BGB; Grundbuch). Die Eintragung ist zwar wesentliches Erfordernis der Rechtsänderung und ist auch für den Rang des G. sowie für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und einen gutgläubigen Erwerb von Bedeutung, bewirkt aber allein keine Änderung der Rechtslage; fehlt es an einer wirksamen Einigung (z. B. wegen mangelnder Geschäftsfähigkeit eines Teils oder Bestehens von Verfügungsbeschränkungen), so führt die Eintragung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs (Berichtigung des Grundbuchs). Verfügungsbeschränkungen, die erst nach der Einigung, aber vor der Eintragung im Grundbuch eintreten (z. B. Veräußerungsverbot durch einstweilige Verfügung, Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Testamentsvollstrecker), sind ohne Einfluss auf die Einigung, wenn diese bereits bindend geworden ist (Einigung) und der Eintragungsantrag beim Grundbuch gestellt war (§ 878 BGB, § 91 II InsO). Die Übertragung und Belastung von G. bedarf ferner in verschiedenen Fällen wie bei Grundstücken der behördlichen Genehmigung, z. B. bei landwirtschaftlichen Grundstücken (Grundstücksverkehr, landwirtschaftlicher). Zur Aufhebung eines G. ist dagegen nur die einseitige (anders beim schuldrechtlichen Erlass einer Forderung) Aufgabeerklärung, die ggf. der Zustimmung eines Berechtigten an diesem Recht bedarf, sowie die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich (§§ 875, 876 BGB). S. ferner Vormerkung, Widerspruch, Konsolidation.

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