Erhöhung der Kostenmiete

Im Mietrecht :

Wer in einer Sozialwohnung oder in preisgebundenem Wohnraum wohnt, muss ebenfalls damit rechnen, dass der Vermieter die Miete erhöht. Wann der Vermieter die Miete dieser Sozialwohnung erhöhen darf oder senken muss (vgl. Mietsenkung), ist gesetzlich genau geregelt (vgl. §§ 3-15 NMV 1970). Da der Vermieter an die Kostenmiete gebunden ist, kann er die Miete nicht nach Belieben erhöhen, auch nicht mit dem Argument, die Lebenshaltungskosten seien allgemein gestiegen. Gesetzlich zugelassene Mieterhöhungsfälle sind
a) höhere Kapitalkosten,
b) gestiegene Bewirtschaftungskosten und
c) höhere Gesamtkosten nach Modernisierung.
Hat der Vermieter eine wirksame Mieterhöhungserklärung abgegeben, so kann er aus den vorgenannten Gründen die vereinbarte Miete einseitig erhöhen. Liegt keine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, so kann der Mieter weiterhin die bisher vereinbarte Miete bezahlen, ohne Rechtsnachteile zu erleiden.
Der Vermieter muss, will er die Miete erhöhen, dies dem Mieter schriftlich mitteilen. Außerdem muss er in seinem Schreiben einen bestimmten Betrag in Euro nennen, um den sich die monatliche Miete erhöhen soll. Schließlich muss der Grund der Erhöhung bekannt gegeben und im Detail nachvollziehbar erläutert werden. Fehlt dem Erhöhungsschreiben eine entsprechende Erläuterung, so bleibt das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Erläuterung später in einem Prozess nachgereicht wird.
Der Mieter muss eindeutig in die Lage versetzt werden zu erkennen, warum die Miete erhöht werden soll. Der Mieter muss feststellen können, ob die Erhöhung vom Vermieter zu vertreten ist oder nicht. Ist nämlich die Mieterhöhung auf Grund eines Verhaltens des Vermieters von ihm zu vertreten, dann ist sie unzulässig.
Außerdem muss der Vermieter entsprechende Belege dem Erhöhungsschreiben beifügen, entweder eine Kopie der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung, aus dem die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennbar wird. Ausreichend ist auch die Beifügung einer Abschrift des Bescheides, aus dem hervorgeht, dass die Bewilligungsstelle die erhöhte Miete genehmigt hat. In diesem Zusammenhang ist jedoch wichtig und zu beachten, dass alle Mieterhöhungen auch ohne Genehmigung der Bewilligungsstelle zulässig sind, sofern die anderen Voraussetzungen gegeben sind.
Voraussetzung für die erhöhte Bezahlungspflicht ist also eine wirksame Mieterhöhungserklärung. Geht dem Mieter eine wirksame Mieterhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats zu, so ist der Mieter verpflichtet, die erhöhte Miete vom 1. des auf die Erklärung folgenden Monats an zu bezahlen.
Möglich ist auch, dass im Mietvertrag eine sog. „Gleitklausel" enthalten ist. Danach kann der Vermieter eine erhöhte Kostenmiete von dem Tag an verlangen, an dem die Mieterhöhung zulässig ist. Das hat zur Folge, dass der Mieter die erhöhte Miete auch rückwirkend vom Tage ihrer erstmaligen zulässigen Geltendmachung an bezahlen muss; allerdings ist dieser Betrag auf den Jahreshöchstbetrag (zwölffache Monatsmiete) für das jeweils vergangene Kalenderjahr begrenzt.
Weitere Stichwörter:
Kapitalkosten, Kostenmiete, Mietsenkung, Sozialmiete

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