Modernisierung

Im Mietrecht :

Bei einem Wohnraummietvertrag kann die Modernisierung einer Wohnung für alle Beteiligten (Vermieter und Mieter) eine positive Angelegenheit sein. Der Mieter hat den Vorteil, dass seine Wohnung komfortabler wird und der Wohnwert steigt, wenn beispielsweise eine Heizung nach den modernsten Gesichtspunkten oder neue sanitäre Anlagen installiert werden. Die moderne Heizungsanlage kann helfen, Heizenergie in erheblichem Umfang und deshalb auch Kosten zu sparen. Der Vermieter hat den Vorteil, dass sich der Wert seines Besitzes erheblich erhöht. Er kann, vorausschauend gesehen, die Wohnung künftig teurer vermieten.
Nach Maßgabe von § 554 und § 578 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Die Modernisierungsmaßnahmen braucht er jedoch dann nicht zu dulden, wenn die Maßnahmen für den Mieter oder für seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden. Bei der Prüfung der „Härtegründe" spielen natürlich die berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter, die im gleichen Haus wohnen, eine erhebliche Rolle.
Zugunsten des Mieters sind im Rahmen der Interessenabwägung Art und Umfang der Bauarbeiten zu berücksichtigen. Der Mieter befürchtet meistens zu Recht, dass die Bauarbeiten eine sehr große Belästigung mit Lärm und Schmutz zur Folge haben, oder dass die Wohnung für längere Zeit völlig unbewohnbar wird.
Eine Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen entfällt dann, wenn die baulichen Veränderungen derart umfangreich sind, dass fast schon von einer „Umwandlung" des Mietverhältnisses gesprochen werden kann. So kann beispielsweise der Einbau eines Bades zum Verlust eines anderen Zimmers führen. Nicht zu dulden braucht der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die seine eigenen, mit Zustimmung des Vermieters vorgenommenen Einbauten wertlos machen würden (z. B. Einbau einer neuen Badewanne).
Ein weiterer Gesichtspunkt zugunsten des Mieters ist darin zu sehen, dass die zu erwartende Mieterhöhung nach den Modernisierungs- maßnahmen zu hoch ist. Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung vor allem die sog. Luxusmodernisierungen von Altbauwohnungen gegen den Willen des Mieters zu bremsen versucht. Die Folge „Mieterhöhung" kann jedoch dann nicht als Härte geltend gemacht werden, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierung lediglich auf einen allgemein üblichen Standard gebracht wird, also ein Bad oder Doppelfenster eingebaut werden.
Wichtig ist weiter für den Mieter zu wissen, dass er vom Vermieter einen angemessenen Aufwendungsersatz verlangen kann. Der Aufwendungsersatz soll ein Ausgleich für die Kosten der Reinigung sein und für die Kosten, die entstehen, weil die Räume eine Zeit lang nicht benutzt werden können.
Beispiel für eine Modernisierung: die Installation eines Aufzuges in einem fünfgeschossigen Haus. Die Kosten werden auf die Mieter als Modernisierung „angemessen" gemäß § 559 Abs. 2 BGB verteilt. Dabei dürfen die Mieter die „Vorteile" nach einzelnen Wohnflächen differenzieren oder die Geschosslage berücksichtigen.
Weitere Stichwörter:
Anzeigepflicht, Ersatzwohnraum, Informationspflicht, Instandhaltung, Instandsetzung, Mieterhöhung bei Modernisierung, Mieterkündigung bei Modernisierung, Sonderkündigungsrecht

Bei einer Eigentumswohnung:

Nach der früheren Regelung gemäss § 22 Abs. 1 WEG (alt) waren bauliche Anpassungsmassnahmen, auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Komfortansprüche (unter anderem Anbringung von Markisen, Ersatz der Gemeinschaftsantennen durch Breitbandkabelanschluss, Änderung von Bodenbelägen und Wandanstrichen oder Verkleidungen in gemeinschaftlichen Räumen wie dem Treppenhaus) als "bauliche Veränderungen" in der Mehrzahl der Fälle nur mit Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) möglich. Die von der Rechtsprechung als mehrheitsfähig anerkannten -modernisierenden Instandsetzungen knüpfen einschränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung ohnehin oder in Kürze notwendig sein muss.

Um hier den Wohnungseigentümern einen grösseren Entscheidungsspielraum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer seit der Novelle des WEG-Rechts (WEG-Reform) mit qualifizierter Mehrheit Massnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung an den Stand der Technik beschliessen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist.

Voraussetzung hierfür ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Eigentümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe, und zusätzlich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile.

Die Neuregelung gemäss § 22 Abs. 2 WEG erfasst alle Massnahmen, die über die Instandhaltung und die (auch modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie und Wasser oder zur Anpassung an den Stand der Technik geboten sind.

Auch der Einbau eines Aufzuges wird durch die Neuregelung erfasst. Abgestellt wird auf den Begriff der Modernisierung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB.

Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Modernisierungsmassnahmen, anders als bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen, nicht eingeräumt, es sei denn, die von ihm geplante Massnahme beeinträchtigt keinen der übrigen Eigentümer. Das gilt auch für Massnahmen für einen barrierefreien Zugang (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppenhaus).

Für modernisierende Instandsetzungsmassnahmen verbleibt es allerdings hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hinsichtlich des einfachen Mehrheitserfordernisses bei der bisherigen Rechtsauffassung (§ 22 Abs. 3 WEG).

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