Reparaturen in der Mietwohnung

Grundsätzlich sind Reparaturen in einer Mietwohnung Sache des Vermieters. Dieser ist ebenso bei Schäden in der Pflicht, die im Verlauf der vertragsgemäßen Nutzung eintreten, von Dritten verursacht werden oder durch Zufall entstehen.

Anders verhält es sich, wenn der Mieter einen Schaden schuldhaft verursacht. Dann muss er den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen. Der Vermieter darf ihm allerdings nicht vorschreiben, ob er einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen oder diese selbst vornehmen soll. Manche Mietverträge beinhalten weiter reichende Reparatur- oder Wartungsklauseln. Diese sind aber einzig in Bezug auf Kleinreparaturen zulässig und müssen außerdem eindeutig klarstellen, dass sie nur Gegenstände betreffen, auf die der Mieter häufig Zugriff hat. Sie gelten also etwa für Lichtschalter, Armaturen, Rollladengurte sowie Fenster- und Türgriffe. Umfasst eine solche Klausel sonstige Gegenstände, dann kann sie allein deswegen unwirksam sein.
Siehe auch Mietvertrag
Wer trägt die Kosten?
Mietverträge dürfen festlegen, dass der Mieter seinem Vermieter die Aufwendungen für Kleinreparaturen erstatten muss. Den Auftrag muss aber in jedem Fall der Vermieter erteilen. Der Mieter soll nicht auch noch das Risiko tragen, in Auseinandersetzungen mit dem Handwerker verwickelt zu werden, wenn dieser nicht ordnungsgemäß arbeitet. Mietverträge mit derartigen Regelungen müssen zwingend einen Höchstbetrag für die Kostenübernahme des Mieters nennen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass von einer Kleinstreparatur lediglich die Rede sein kann, wenn der Aufwand den Wert von 100EUR nicht überschreitet (BGH, VIII ZR 91/88). Da das Urteil aus dem Jahr 1989 datiert, ist inzwischen inflationsbedingt wohl ein geringfügig höherer Betrag erlaubt. Liegen die Kosten deutlich über der Grenze, sollte der Vermieter nicht auf die Idee kommen, eine Kostenbeteiligung von 100EUR zu verlangen. Er muss dann den gesamten Betrag selbst bezahlen. Außer dem Limit für jede Einzelreparatur hat er mit dem Mieter vertraglich einen Jahreshöchstbetrag zu vereinbaren. Schließlich ist es möglich, dass in einem Jahr zahlreiche Kleinreparaturen anfallen. Bezüglich der Jahreshöchstgrenze diskutieren die Juristen derzeit, ob Beträge zwischen 300 und 400EUR oder zwischen 8 und 10 % der Jahresnettokaltmiete sinnvoller sind. Vermieter sollten jedenfalls den Bogen nicht überspannen und riskieren, dass die gesamte Klausel ungültig ist, weil sie zu hohe Forderungen gestellt haben. Sie haben keine Möglichkeit, solchen Klauseln nachträglich Wirksamkeit zu verleihen, indem sie nur noch eine Kostenbeteiligung verlangen, die den rechtlichen Anforderungen genügt. Für Wartungsauflagen gelten im Wesentlichen identische Richtlinien.

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