Kleinreparaturen

Im Mietrecht :

Dieser Begriff meint einerseits die Instandhaltung und andererseits die Instandsetzung. Dabei versteht man unter Instandhaltung diejenigen Maßnahmen, die der Vorbeugung gegen Verschleiß, Verfall und Beschädigung einer noch gebrauchsfähigen Mietsache dienen. Die Instandsetzung bezieht sich demgegenüber auf bereits abgenutzte, verschlissene, nicht mehr gebrauchsfähige Teile der Mietsache und umfasst alle Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit, also Reparaturen und Ersatzbeschaffungen. Davon betroffen sind etwa Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, Hei- zungs- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlüsse für Klappläden und Rollläden, auch mitvermietete Einrichtungsgegenstände (z.B. Kühlschrank). Nicht dazu gehören Rohre und Leitungen, die nicht dem unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Nach der Grundsatzregelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum „vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand" überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter die Miete mindern oder vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 536 BGB gegeben sind und § 536b BGB dem nicht entgegensteht.
Häufig finden wir jedoch in den schriftlichen Mietverträgen eine Klausel, nach der diese Instandsetzungspflichten und Instandhaltungspflichten vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden, ebenso was die Schönheitsreparaturen betrifft. Grundsätzlich gilt:
Es ist zulässig, dass Kosten für Kleinreparaturen in Formularmietverträgen auf die Mieter abgewälzt werden. Nach § 307 Abs. 2 BGB ist eine solche Klausel aber nur dann wirksam, wenn sie gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Die auf den Mieter abwälzbaren Kleinreparaturen dürfen allenfalls Reparaturen mit einem Kostenaufwand bis etwa 80 EUR umfassen. Daneben ist auch eine Höchstgrenze für den Fall festzulegen, dass zahlreiche Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes anfallen. Die Grenze dürfte etwa bei 8% der Jahresmiete liegen (BGH, Urteil v. 7.6.1989, Az.: VIII ZR 91/88).
Weitere Stichwörter:
Abnutzung, Bagatellschaden, Durchführung von Schönheitsreparaturen, Ersatzansprüche des Vermieters, Instandhaltung, Instandsetzung, Mietermodernisierung, Schönheitsreparatur, Teppichboden, Unterlassung von Schönheitsreparaturen

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