Schäden am Gemeinschaftseigentum

Bei einer Eigentumswohnung :

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Durchführung einer ordnungsgemässen Verwaltung. § 21 Abs. 4 WEG regelt dies wie folgt: "Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht."

Daraus folgt, dass die Wohnungseigentümer zur ordnungsgemässen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenzuwirken haben. Dies gehört zu den allgemeinen Pflichten nach Massgabe von § 14 WEG.

Aus § 21 Abs. 4 WEG wird auch abgeleitet, dass der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass Baumängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum sachverständig festgestellt werden. Dieser Anspruch wird damit begründet, dass der "geschädigte" Wohnungseigentümer Schadenersatzanspruch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder auch nur einzelnen Wohnungseigentümern hat, wenn die Pflichten zur ordnungsgemässen Verwaltung, nämlich das Zusammenwirken, verletzt sind.

Die Schadenersatzansprüche können sich dabei sowohl gegen den Verwalter als auch gegen die anderen Wohnungseigentümer richten, die schuldhaft an der Erfüllung der Zusammenwirkungspflicht nicht mitgewirkt haben.

Lehnen beispielsweise die anderen Wohnungseigentümer oder der Verwalter eine sachverständige Feststellung von Schäden am Gemeinschaftseigentum ab, kann der einzelne Wohnungseigentümer, insbesondere in einem dringenden Fall, man denke nur an Feuchtigkeitsschäden, im Rahmen der Notgeschäftsführung gemäss § 21 Abs. 2 WEG ein Sachverständigengutachten einholen lassen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Die Aufwendungen sind zu ersetzen, unabhängig davon, ob die übrigen Wohnungseigentümer oder der Verwalter den festzustellenden Schaden infolge Unterlassens von Massnahmen zu vertreten haben oder nicht.

Auch ausserhalb einer -Eigentümerversammlung können einer oder mehrere Beschlüsse gefasst werden. Dies gewährleistet § 23 Abs. 3 WEG. Allerdings sind solche Beschlüsse nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erteilt haben.

Ein solcher - schriftlicher - Beschluss kann entweder auf Initiative des Verwalters oder eines einzelnen Wohnungseigentümers ergehen. Der Beschluss ist wirksam, wenn alle Zustimmungserklärungen dem Verwalter zugegangen sind und der Verwalter den Beschluss verkündet hat. Am besten ist es, der Verwalter informiert dann alle Eigentümer schriftlich von der Wirksamkeit des Beschlusses.

Auch ein solcher Beschluss ist anfechtbar. Die Anfechtungsfrist beginnt nicht bereits mit Zugang der letzten Zustimmungserklärung beim Verwalter zu laufen, sondern erst mit Zugang der Mitteilung des Verwalters an die Wohnungseigentümer, dass der Beschluss zustande gekommen ist. Der Verwalter ist verpflichtet, über das Zustandekommen eines Beschlusses die Wohnungseigentümer unverzüglich zu informieren.

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