Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung einer Wohnanlage bietet eine wichtige Gelegenheit, über gemeinsame Belange zu diskutieren und Probleme zu lösen. In der Regel fassen die Anwesenden Beschlüsse über Veränderungen oder Regeln des Zusammenlebens. Wer nicht erscheint, verzichtet deshalb auf wesentliche Mitwirkungsrechte.
Zwar steht es den Wohnungseigentümern prinzipiell offen, sich selbst zu verwalten, doch betrauen sie meist einen hauptberuflichen Verwalter bzw. eine Verwaltungsgesellschaft damit, sich um die organisatorischen Fragen zu kümmern.
Einberufung
Laut Gesetz ist die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen, aber die Gemeinschaftsordnung kann auch anderweitige Regelungen vorschreiben. Darüber hinaus ist eine Minderheit in der Lage, die Einberufung einer Versammlung zu erzwingen, falls sich der Verwalter weigert oder es keinen Verwalter gibt: Eine Anberaumung muss erfolgen, sobald mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in schriftlicher Form unter Angabe von Gründen verlangt. Besitzt die Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat, so kann auch dessen Vorsitzender bzw. sein Stellvertreter eine Versammlung einberufen. Dazu bedarf es einer schriftlichen Einladung an sämtliche Eigentümer, und zwar mindestens eine Woche vor dem Termin. Der Brief muss bereits eine Tagesordnung enthalten, damit sich die Teilnehmer entsprechend vorbereiten können. Außerdem haben Versammlungsbeschlüsse nur Gültigkeit, wenn ihr Gegenstand in der Tagesordnung aufgeführt war. Treffen die Eigentümer in Missachtung dieser Vorschrift dennoch eine Vereinbarung, so kann diese bei Gericht wegen der Formverletzung für ungültig erklärt werden.
Beschlussfassung
Der Gesetzgeber sieht vor, jedem Eigentümer eine Stimme zu geben. In der Praxis regelt man das Stimmrecht jedoch meist so, dass jeder Eigentümer so viele Stimmen bekommt, wie ihm Miteigentumsanteile gehören. Um über Angelegenheiten zu entscheiden, für die ein Mehrheitsbeschluss genügt, müssen auf der Versammlung die Eigentümer von mehr als der Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Anteile vertreten sein. Ansonsten ist keine Beschlussfassung erlaubt, sondern die Verwaltung muss eine neue Versammlung einberufen. Bei dieser zweiten Zusammenkunft besteht dann grundsätzlich Beschlussfähigkeit, d. h., sogar die Anwesenheit eines einzigen Eigentümers reicht aus. Einzelne Eigentümer können bei der Beschlussfassung mit ihrem Stimmrecht ausgeschlossen sein. Dies gilt immer dann, wenn der zu fassende Beschluss über einen Vertrag entscheidet, der diesem Eigentümer Vorteile bringt. Auch wenn es gilt, einen Verwaltervertrag mit einem der Miteigentümer abzuschliessen, darf dieser nicht mitstimmen, denn der Vertrag beinhaltet ja auch die Regelung über das zu zahlende Honorar.

Protokoll
Über die Geschehnisse in der Versammlung und das Ergebnis der Beschlussfassung hat der Verwalter als Versammlungsleiter ein Protokoll zu verfassen und sämtlichen Eigentümern zuzuleiten. Erstellung und Versendung sollten rasch erfolgen, da rechtswidrig gefasste Beschlüsse innerhalb Monatsfrist — gerechnet ab Beschlussfassung — bei Gericht angegriffen werden müssen. Insbesondere Wohnungseigentümer, die bei der Versammlung nicht zugegen waren, sind auf das Protokoll angewiesen, um informiert zu werden und gegebenenfalls gerichtliche Schritte gegen die Beschlüsse einleiten zu können.
§§23ff WEG

Maßnahmen, denen alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen
Sämtliche Eigentümer müssen bauliche Veränderungen bewilligen, sobald damit Nachteile für die Gemeinschaft verbunden sind. Das gilt ebenso für Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung oder -haltung hinausgehen. Die negativen Auswirkungen können die Gebäudequalität genauso wie die Ästhetik betreffen. Die Zustimmungspflicht entfällt lediglich dann, wenn solche Maßnahmen die Rechte der Wohnungseigentümer nicht über Gebühr beeinträchtigen. Das gilt es genau zu prüfen. Hier einige Beispiele von Vorhaben, die eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedürfen:
* der Ausbau eines Dachbodens oder eines Speicherraums zu Wohnzwecken,
* Durchbrüche in Decken oder Wänden, um zwei Wohnungen miteinander zu verbinden,
* die Vergrößerung oder das Zumauern von Fensteröffnungen,
* der Anbau eines Balkons,
* die Installation einer Markise auf Balkon oder Terrasse,
* der Einbau einer Gegensprechanlage,
* die völlige Neugestaltung einer Gartenanlage,
* der Bau eines Gartenhäuschens,
* das Pflanzen bzw. Fällen eines hoch wachsenden Baumes.
Bei folgenden Maßnahmen muss in jedem Einzelfall entschieden werden, ob aus ihnen Nachteile für andere Wohnungseigentümer entstehen:
* das Anbringen von Außenjalousien, Rollläden oder Fensterläden,
* die feste Montierung von Blumenkästen an einem Balkon,
* die Einrichtung eines Grillplatzes im Garten,
* die Anlage eines Sandkastens.

Hier sollte jeder Miteigentümer von seinem Stimmrecht Gebrauch machen. Wird eine Maßnahme, die grundsätzlich der Bewilligung aller Eigentümer bedarf, nicht durch einhelligen Beschluss, sondern lediglich durch Mehrheitsvotum verabschiedet, so kann auch diese Entscheidung zur Durchführung der Maßnahme ermächtigen, so weit niemand innerhalb Monatsfrist bei Gericht Widerspruch erhebt.

Maßnahmen, für die ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer ausreicht
Mehrheitsentscheidungen sind nur in einer äußerst eingeschränkten Anzahl von Ausnahmefällen möglich. Bevor die Eigentümer überhaupt einen Mehrheitsbeschluss treffen, sollten sie prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung bzw. die so genannte Teilungserklärung bereits Regelungen zur betreffenden Frage enthält. Ist das der Fall, dann können sie keine Änderung mehr herbeiführen. Dürfen sie dagegen abstimmen, so sind hernach alle Miteigentümer an das Ergebnis gebunden, d. h. auch die Gegner. Die Eigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss festlegen,
* welche Benutzungsregeln für die Waschküche, den Trockenraum, den Kinderspielplatz und den Fahrradkeller gelten,
* welche Ordnung für zugehörige Parkplätze und Garagen gilt, zu welchen Zeiten im Haus musiziert werden darf,
* dass ein Grillverbot auf Balkonen und Terrassen besteht,
* wie viele Haustiere die Eigentümer maximal halten dürfen.

Es ist jedoch nicht erlaubt, die Haustierhaltung kategorisch zu untersagen. Ein solches Verbot wird trotzdem rechtswirksam, wenn keiner es anficht. Deshalb sollten entsprechend Interessierte es umgehend bei Gericht für ungültig erklären lassen bzw. sich beim Erwerb einer Wohnung über ein eventuell bereits bestehendes Verbot informieren.
§22 WEG

Bei einer Eigentumswohnung :

Nach dem Gesetz steht die Verwaltung der gemeinschaftlichen Sachen allen Wohnungseigentümern zu, die hierüber in einer Versammlung beschliessen.

Ausnahmsweise ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklärt haben Schriftlicher Beschluss) und dieser ordnungsgemäss verkündet wurde.

Der Eigentümerversammlung vorausgehen muss eine wirksame Einberufung (§ 24 Abs. 4 WEG) mit der Festlegung des Versammlungsortes, der Versammlungszeit und der Bestimmung des Versammlungsgegenstandes (Tagesordnung). Die Einberufung erfolgt schriftlich, ist aber auch in Textform (§ 126b BGB) möglich. Die Einberufungsfrist soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Die Versammlung soll mindestens einmal jährlich einberufen werden. Im Fall der Nichteinhaltung der Einberufungsfrist zu einer Eigentümerversammlung ist ein Beschluss der Eigentümer jedenfalls dann für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass er bei rechtzeitiger Einberufung so nicht zustande gekommen wäre.

Das Einberufungsrecht steht dem Verwalter zu (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus kann die Versammlung auch dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Sollte sich der Verwalter weigern, die geforderte Versammlung einzuberufen, so kann die Veranstaltung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter einberufen werden. Allerdings kann keine eigenmächtige Einberufung durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer, wohl aber durch alle erfolgen.

Schliesslich kann das Amtsgericht auf Antrag der Wohnungseigentümer den Verwalter zur Einberufung der Versammlung verpflichten.

Die Einberufung muss schriftlich erfolgen. Falls dies nicht geschehen ist, sind die späteren Beschlüsse anfechtbar, nicht aber unwirksam. In den Einladungsschreiben an die Wohnungseigentümer ist die genaue Angabe von Ort und Zeit der Versammlung notwendig. Ebenso ist der Beschlussgegenstand (Tagesordnung) so konkret anzugeben, dass zumindest eine inhaltliche Vorbereitung möglich ist und die Folgen des Nichterscheinens erkennbar sind.

Der Versammlungszeitpunkt muss verkehrsüblich und zumutbar sein, so zum Beispiel sonntags ab 11.00 Uhr. Der Versammlungsort sollte möglichst nahe der Wohnungsanlage sein, jedoch muss sich dieser nicht unbedingt im Bereich der Gemeinde befinden: Er soll verkehrsüblich und zumutbar sein und sich im näheren Umkreis der Wohnanlage befinden. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Nähe der Anlage wohnhaft ist (OLG Köln, NZM 2006, 227).

Verstösse gegen eine ordnungsgemässe Einberufung führen nicht zur Unwirksamkeit der Beschlüsse, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit. Eine Absage oder Verlegung der Versammlung durch den Einberufenden ist möglich, jedoch sollte auch hier eine Einberufungsfrist von mindestens zwei Wochen eingehalten werden, falls nicht ein besonderer Fall von Dringlichkeit vorliegt. Den Vorsitz der Wohnungseigentümerversammlung führt der Verwalter, falls diese nichts anderes beschliesst und einen anderen Versammlungsleiter wählt.

Für einen derartigen Beschluss, der noch während der Versammlung zulässig ist, genügt die einfache Mehrheit ( Mehrheitsbeschluss).

Wird beispielsweise ein Eigentümer nicht zur Versammlung geladen und nimmt er deshalb an ihr nicht teil, führt dies grundsätzlich auf Anfechtung hin zur Ungültigkeit der Eigentümerbeschlüsse. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn feststeht, dass die Beschlüsse bei ordnungsgemässer Ladung ebenso gefasst worden wären. Eine Anfechtungsklage bleibt folgenlos, wenn feststeht, dass der Beschluss auch ohne Ladungsmangel mit gleichem Inhalt zustande gekommen wäre.

An der Versammlung darf jeder Wohnungseigentümer sowie sein stimmberechtigter Vertreter teilnehmen. Sofern vorgesehen ist, dass die Vertretungsvollmacht schriftlich zu erteilen ist, können als Vertreter auftretende Personen mangels Nachweis zurückgewiesen werden. Mieter, Angehörige oder Berater können ausgeschlossen werden (OLG Hamm, NJW-RR 1997, 846), da die Versammlung grundsätzlich nicht öffentlich ist. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse muss eine Niederschrift verfasst werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Darüber hinaus muss diese die Eigentümergemeinschaft bezeichnen, den Ort und Tag der Versammlung, die Art der Versammlung sowie die anwesenden Mitwirkenden. Soweit nichts anderes vorgesehen ist, wird jedoch kein Verhandlungsprotokoll verlangt, vielmehr genügt ein "Beschluss-" beziehungsweise "Ergebnisprotokoll". Der Umfang und die Gestaltung des Protokolls liegt weitgehend in der Ermessensentscheidung des Verwalters, allerdings muss der Inhalt richtig sein.

Die Niederschrift ist vom Versammlungsleitenden (Vorsitzenden) und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben, natürlich nur, wenn das Protokoll richtig ist. Unverzüglich nach dem Versammlungsende sind die gefassten Beschlüsse vom Verwalter (oder Vorsitzenden) in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) in einer bestimmten Form aufzunehmen. Dies gilt nur für Beschlüsse, die nach dem 01.07.2007 gefasst wurden. Die Eigentümerversammlung entscheidet grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss oder mit qualifizierter Mehrheit (zum Beispiel § 22 Abs. 2 WEG), wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung beziehungsweise -Teilungserklärung nicht Einstimmigkeit verlangt. Jeder Wohnungseigentümer hat ohne Rücksicht auf die Grösse seines Miteigentumsanteils und die Zahl seiner Eigentumsrechte nur eine Stimme ("Kopfprinzip"). Steht mehreren ein Wohnungseigentum gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht auch nur einheitlich ausüben. Einer von mehreren Miteigentümern kann daher allein nur mit Vertretungsmacht seine Stimme abgeben. Geben die Miteigentümer einer Eigentumswohnung unterschiedliche Stimmen ab, bedeutet dies Enthaltung (OLG Köln, NJW-RR 86, 698). Beschlussfähigkeit liegt vor, wenn die erschienenen oder vertretenen Stimmberechtigten die Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile halten (KG Berlin, NJW-RR 1989, 17), mindestens 50,01 Prozent aller Miteigentumsanteile (MEA).

Für die Feststellung der Beschlussfähigkeit ist der Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung massgebend, sodass während der Versammlung Beschlussunfähigkeit mit sofortiger Wirkung eintreten kann (BayObLG, NJW-RR 1993, 206), wenn zum Beispiel Eigentümer die Versammlung verlassen. Ist die Erstversammlung beschlussunfähig oder ist sie dies während ihres Verlaufs geworden, so beruft der Verwalter eine Wiederholungsversammlung mit dem gleichen Gegenstand ein (§ 25 Abs. 4 WEG). Diese ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile stets beschlussfähig, worauf bei der Einberufung hinzuweisen ist. Die Wiederholungsversammlung sollte ein paar Tage später stattfinden.

In Angelegenheiten, die nur einen abgrenzbaren Teil von Wohnungseigentümern betreffen (Mehrhausanlagen), beschränkt sich das Stimmrecht auf die Beteiligten, die von der Angelegenheit betroffen sind. Geht es jedoch um finanzielle Folgen, die von sämtlichen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen sind, oder um bauliche Massnahmen, für die Einstimmigkeit erforderlich ist, fehlt es an der Entscheidungskompetenz einer einzelnen Hausgruppe. Des Weiteren ist ein einzelner Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn durch seine eigene Betroffenheit eine Interessenkollision entstehen könnte. Dies ist dann der Fall, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG (Wohnungsentziehung) rechtskräftig verurteilt ist. Das heisst jedoch nicht, dass bereits ein Wohnungseigentümer sein Stimmrecht verliert, wenn ihm das zu beschliessende Geschäft Vorteile einbringt.

Voraussetzung ist allerdings, dass ein solches Geschäft nicht direkt mit ihm abgeschlossen wird, sondern dass er nur an den Vorteilen partizipiert, ohne direkt Vertragspartner zu sein: ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer kann auch nicht in Vollmacht anderer Wohnungseigentümer mitstimmen. Es bleibt beim Ausschluss.

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