Sondereigentum

ist das Wohnungseigentum und das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, jeweils in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört; § 1 WEG.

Bei einer Eigentumswohnung:

Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung.

In Abgrenzung zum gemeinschaftlichen Eigentum kann man sagen, dass alles, was nicht zu diesem gehört, Sondereigentum ist. Sondereigentumsfähig sind "Nebenräume" wie Keller, Speicherräume, Hobbyräume, Garagen, Garagenstellplätze, Nebengebäude.

Des Weiteren bezieht sich Sondereigentum auf gewisse Gebäudebestandteile wie Decken- und Wandverkleidung, Innenputz an den Decken und Wänden, Innenanstrich, Tapeten, Fussbodenbeläge, Innentüren, Gebäudewandschränke, Bad- und Wascheinrichtungen, die Etagenheizung, Installations-, Versorgungs- und Entsorgungsleitung im Bereich der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume.

Das Gesetz sieht zwei Wege vor, Wohnungseigentum zu begründen: einmal durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum und zum anderen durch Teilung eines Grundstücks. Wohnungseigentum kann auch schon vor der Errichtung eines Gebäudes begründet werden.

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden und wird dies auch nur in der Praxis, wenn die betreffende Wohnung in sich abgeschlossen ist. Hierzu ist beispielsweise erforderlich, dass die Wohnung einen eigenen, abschliessbaren Zugang vom Gemeinschaftseigentum oder Nachbargrundstück besitzt (OLG Düsseldorf, NJW-RR 87, 333).

Das Sondereigentum kann allerdings auch aus mehreren in sich abgeschlossenen Raumeinheiten bestehen, die dann nicht als Gesamtheit in sich abgeschlossen sein müssen.

Für die -Abgeschlossenheit ist die Abgrenzung zum Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer und zum Gemeinschaftseigentum entscheidend. An der Abgeschlossenheit fehlt es beispielsweise bei einem gemeinsamen WC mit Zugang von jeder Wohnung (BayObLG, Rechtspfleger, 84, 407).

Ebenso an Garagenstellplätzen kann Sondereigentum eingeräumt werden, da diese für das Gesetz als abgeschlossene Räume gelten.

wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen gekennzeichnet sind. Hingegen ist Sondereigentum an einem Stellplatz, der sich auf oder unter einer Hebebühne befindet, nicht möglich, da dessen Rauminhalt veränderlich ist.

Es ist auch möglich, dass an gemeinschaftlichen Räumen Sondereigentum begründet werden kann. Zur Begründung von Sondereigentum an Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (zum Beispiel Hobbyraum, Fahrradkeller), ist die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer auch dann erforderlich, wenn einem Wohnungseigentümer an den gemeinschaftlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht zusteht.

Ausserdem ist noch Folgendes zu beachten: Werden Räume, die in gemeinschaftlichem Eigentum stehen, baulich in eine Wohnung einbezogen (Beispiel: Verbindung des Dachbodens mit einer darunter liegenden Eigentumswohnung durch eine Wendeltreppe), führt dies auch dann nicht kraft Gesetzes zur Entstehung von Sondereigentum, wenn es unverschuldet oder mit Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer geschieht. Die gesetzlichen Vorschriften über den Überbau sind insoweit nicht entsprechend anwendbar (BayObLG, ZMR 1993, 423).

Wohnungseigentum.

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