Wohnungseigentum

Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Haus bzw. Grundstück. Ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß wesentliche Bestandteile nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Zum Sondereigentum gehören die Wohnräume und deren Bestandteile, zum Miteigentum alle übrigen Einrichtungen, die für den Bestand und die Unterhaltung des Hauses erforderlich sind oder dem gemeinsamen Gebrauch dienen (z.B. Treppenhaus). Sondereigentum und Miteigentum sind untrennbar miteinander verbunden.

ist geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Abweichend von §§ 93, 94 BGB ist es danach möglich, Eigentum an räumlich bestimmten Teilen eines Hauses zu erwerben, § 3 I WEG. Den einzelnen Wohnungseigentümern steht zum einen das Sondereigentum an den ihnen gehörenden Teilen zu, § 1 II WEG. Daneben besteht an allen Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit wesentlich sind, gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer (§§ 1 II, 5 II WEG). Gegenstand des Sondereigentums können daher nicht tragende Mauern des Hauses oder die Decken der Stockwerke sein. Dieses ist als Miteigentum (vgl. §§ 742 ff. BGB, 14, 15 WEG) ausgestaltet. Das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil bilden eine unlösliche Zweiheit. Wichtig ist, daß der Wohnungseigentümer nur über sein Wohnungseigentum insgesamt (Sondereigentum und Miteigentum) verfügen kann, § 6 I WEG. Das W. kann aber wie anderes Eigentum „ganz normal“ belastet oder veräußert werden. Ist die Schaffung von Sondereigentum einmal nicht möglich, z.B. an Kfz-Stellplätzen im Freien (§ 3 II S.2 WEG), können an gemeinschaftlichen Anlagen mit dinglicher Wirkung Sondernutzungsrechte begründet werden.

Begriff: Das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil (Miteigentum) am gemeinschaftlichen Eigentum. Das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Läden, Büros, Garagen) bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Teileigentum. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück (einschliesslich der nicht bebauten Fläche) sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die weder Sondereigentum noch Eigentum eines Dritten sind (z. B. Dach, Aussenmauern, Treppen, Versorgungsleitungen, Umzäunung). Sondereigentum wird nur an Wohnungen oder an sonstigen Räumen zugelassen, die in sich abgeschlossen sind (Nachweis durch Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde). Wohnungs- bzw. Teileigentum wird begründet entweder durch notariell beurkundeten Vertrag der Miteigentümer oder durch Aufteilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (sog. Vorratsteilung) nebst späterer Veräusserung der Raumeinheiten i. die einzelnen Erwerber. In beiden Fällen ist Eintr gung in das Grundbuch erforderlich. Dabei ist ein von der Baubehörde erstellte Bauzeichnung vorzuie gen, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie di Lage und Grösse der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan). Für jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt. Bei Wohnungen wird es als Wohnungsgrundbuch, bei gewerblichen Räumen als Teileigentumsgrundbuchbezeichnet. Im übrigen ist die Einteilung des Grundbuchblatts im wesentlichen die gleiche wie bei Grundstücken. Statt mit einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück kann das Sondereigentum auch mit der Bruchteilsberechtigung an einem Erbbaurecht verbunden werden, das dann als Wohnungserbbaurecht oder als Teilerbbaurecht (an gewerblichen Räumen) bezeichnet wird. Das zugehörige Grundbuchblatt trägt in diesem Fall die Aufschrift "Wohnungserbbaugrundbuch" bzw. "Teilerbbaugrundbuch* ‘. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen; er kann aber das W. frei veräussern, sofern dazu nach dem Vertrag nicht die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder die eines Dritten erforderlich ist. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach dem WEG, das in den §§ 13, 14 und 16 die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und die Verteilung der Lasten und Kosten regelt. Der Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ist meistens in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer festgelegt. Über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere über die Bestellung des Verwalters (vgl. auch Verwaltungsbeirat), dessen Rechte und Pflichten, die Zuständigkeit, Einberufung und Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung enthält das WEG in den §§ 20-29 eingehende, teilweise recht komplizierte Bestimmungen. Über Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, über die Rechte und Pflichten des Verwalters und über die Gültigkeit von Versammlungsbeschlüssen entscheidet das Amtsgericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Rechtsmittel: sofortige Beschwerde (Landgericht) und weitere sofortige Beschwerde (Oberlandesgericht, in Bayern Oberstes Landesgericht). Siehe auch: Stockwerkseigentum.

. Das Eigentum an einem Grundstück erstreckt sich nach §§ 93, 94 BGB zugleich auf das darauf errichtete Gebäude; an Teilen des Gebäudes kann daher kein Eigentum begründet werden (Sachen). In Durchbrechung dieses Gnindsatzes eröffnet das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 mit dem Ziel einer breiten Eigentumsstreuung die Möglichkeit des W. Dieses besteht aus dem Sondereigentum an einer Wohnung ("Eigentumswohnung") i. V. m. dem Miteigentumsanteil am Grundstück und an den nicht in Sondereigentum stehenden Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes (§ 1 WEG). Bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verwendet das Gesetz anstelle der Bezeichnung "Wohnungseigentum" den Begriff "Teileigentum". W. wird durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung des bisherigen Alleineigentums (§ 8 WEG) begründet. Zur vertraglichen Einräumung von Sondereigentum sind die Einigung der Miteigentümer über die Rechtsänderung u. die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung muss wie die - Auflassung vor dem Notar erklärt werden. Auch das Verpflichtungsgeschäft bedarf der notariellen Beurkundung (§ 4 WEG). Für jeden Miteigentumsanteil u. das zugehörige Sondereigentum wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (§§ 7, 8 II WEG). Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich gem. § 10 WEG nach den getroffenen Vereinbarungen, im übrigen nach den Vorschriften des WEG, hilfsweise nach den Vorschriften des BGB über die Bruchteilsgemeinschaft (Gemeinschaft). Ein Wohnungseigentümer kann nicht die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, wohl aber - soweit er nicht durch Vertrag an die Zustimmung der anderen gebunden ist - über sein W. frei verfügen (§§ 11, 12 WEG). Im Rahmen der sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Bindungen kann er sein Sondereigentum nach Belieben nutzen, es z. B. vermieten oder verpachten (§ 13 WEG). Den Wohnungseigentümem bleibt es überlassen, den Gebrauch des Sondereigentums u. des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung zu regeln (§ 15 WEG). Sie müssen eine Hausordnung erlassen u. einen Verwalter bestellen. Dieser beruft einmal jährlich die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, die ihre Beschlüsse mit Stimmenmehrheit fasst (§§20 ff. WEG). Hat ein Wohnungseigentümer seine Pflichten so schwer verletzt, dass den übrigen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist, können sie von ihm die Veräusserung seines W. verlangen (§18 WEG). Über ihre Klage entscheidet das Amtsgericht im -Zivilprozess (§ 51 WEG). Bei sonstigen Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümem

(§ 1 WEG) ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem betreffenden Grundstück. Das (seit der zweiten Hälfte des 20. Jh.s verbreitete) W. ist im Gegensatz zum Spezialitätsprinzip des Sachenrechts (vgl. §§ 93, 94, 946 BGB) besonderes Eigentum an einem Teil (Bestandteil) einer Sache. Es wird wie ein Grundstück behandelt. Seine Einzelheiten sind im besonderen Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Die Vereinigung zweier Wohnungseigentumsrechte zu einem neuen W. ist möglich, auch wenn das neue W. in sich nicht abgeschlossen ist. Die Wohnungsei- gentümergemeinschaft ist (teil)rechtsfähig. Lit.: Bärmann, J./Pick, E./Merle, W., Wohnungseigentumsgesetz, 9. A. 2003; Bärmann, J./Pick, E., Wohnungseigentumsgesetz, 17. A. 2006; Sauren, M., Wohnungseigentumsgesetz, 4. A. 2002; Niedenführ, W./Schulze, H., Wohnungseigentumsgesetz, 8. A. 2006; Seuß, //., Die Eigentumswohnung, ll.A. 2000; Weit- nauer, //., Wohnungseigentumsgesetz, 9. A. 2005; Jen- nißen, G., Die Verwalterabrechnung, 5. A. 2004; Bub, W./Osten, C. v. d., Wohnungseigentum von A-Z, 7. A. 2004; Müller, H., Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. A. 2004; Drasdo, M., Die Eigentümerversammlung nach WEG, 3. A. 2004; Jennißen, G., Die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts, NJW 2006, 2163; Bub, W., Zur Teilrechtsfähigkeit der Woh- nungseigentümergemeinschaft, NJW 2005, 2590

1.
Da das alte Stockwerkseigentum (Alleineigentum an einem Teil des Hauses) wegen des Verbots von Sonderrechten an wesentlichen Bestandteilen nach dem BGB nicht mehr begründet werden konnte, das dingliche Wohnungsrecht nicht genügte und andererseits der gewaltige Wohnraumbedarf nach 1945 dazu zwang, die Wohnraumsuchenden an der Finanzierung zu beteiligen und ihnen hierfür einen realen Gegenwert zu verschaffen, eröffnete das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) v. 15. 3. 1951 (BGBl. I 175) m. Änd. (insbes. durch G v. 26. 3. 2007, BGBl. I 370) die Möglichkeit eines beschränkten Sondereigentums an Teilen eines Hauses. Das W. (an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen eines Gebäudes - z. B. Laden, Büro - Teileigentum genannt) ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Haus (§ 1 WEG). Gegenstand des Sondereigentums sind daher nur die Wohn- bzw. Geschäftsräume und die hierzu gehörenden Bestandteile (z. B. Balkon), sofern sie in sich - nicht notwendig den Bauvorschriften entsprechend - abgeschlossen sind (vgl. auch Abgeschlossenheitsbescheinigung).

2.
Alle übrigen Einrichtungen und Anlagen, die für den Bestand und die Unterhaltung des Hauses erforderlich sind (z. B. Grundstück, Fundament, Dach) oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Miteigentümer dienen (Treppenhaus, Leitungen u. a.), stehen im Miteigentum der Hauseigentümer (§ 5 WEG); es ist allerdings möglich, hieran (z. B. an Kfz.-Abstellplätzen) Sondernutzungsrechte zu begründen. Sondereigentum und Miteigentumsanteil sind untrennbar miteinander verbunden; Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 WEG). Das W. wird begründet durch Vertrag der Miteigentümer oder durch Teilungserklärung (Aufteilungsplan) des bisherigen Alleineigentümers (§§ 3, 8 WEG; Erschwerungen bei Umwandlung von Mietwohnungen in W. im Interesse der betroffenen Mieter Wohnraummietvertrag, 5 h). Dazu ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung (in der Form der Auflassung) und die Eintragung im Grundbuch erforderlich (§ 4 WEG); auch der Verpflichtungsvertrag bedarf der Form des Grundstückskaufvertrags. Für jeden Miteigentumsanteil und das hiermit verbundene Sondereigentum wird ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt (§ 7 WEG).

3.

a) Für die Miteigentümer untereinander gilt grundsätzlich das Recht der Gemeinschaft (sowie eine etwa vereinbarte Hausordnung); eine Auflösung der Gemeinschaft kann jedoch nicht verlangt werden (§ 11 I WEG). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten oder Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen, ist also (teil-)rechtsfähig (Rechtsfähigkeit), § 10 VI WEG. Dies bedeutet, dass die WE-Gemeinschaft als solche eingegangene Verbindlichkeiten (z. B. aus Energielieferung) zu erfüllen hat (und auch darauf verklagt werden kann), nicht aber daneben ohne eindeutige und klare persönliche Verpflichtung auch der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (BGH NJW 2010, 932). Dieser haftet einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der WE-Gemeinschaft, die während der Zeit seiner Zugehörigkeit hierzu entstanden oder fällig geworden sind (§ 10 VIII WEG). Ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der WE-Gemeinschaft findet nicht statt (§ 11 III WEG, Insolvenzfähigkeit).

b) Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich über das W., d. h. Sondereigentum und Miteigentumsanteil, frei verfügen (Übertragung, Belastung), doch kann die Veräußerung an die Zustimmung aller Miteigentümer oder des Verwalters gebunden werden (Veräußerungsbeschränkung, § 12 WEG). Hinsichtlich des Sondereigentums ist der Wohnungseigentümer in der Nutzung im Rahmen der sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Verpflichtungen frei (§§ 13, 14 WEG). Für die Regelung des Gebrauchs, der gemeinschaftlichen Verwaltung und der Lastentragung gelten zunächst die Vereinbarungen der Miteigentümer, hilfsweise die §§ 15 ff., 20 ff. WEG. Insbes. ist ein Verwalter (auch juristische Person, z. B. GmbH, nicht aber Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) zu bestellen, bei Erstbestellung auf höchstens 3 Jahre, bei - zulässiger - Wiederwahl bis zu 5 Jahre; er muss mindestens einmal jährlich eine Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen (Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn mehr als die Hälfte der Anteile anwesend oder vertreten ist).
In der Versammlung gilt grdsätzl. Stimmenmehrheit (an sich nach Köpfen, in der Praxis je nach Vereinbarung aber vielfach nach dem Verhältnis der Beteiligung, § 25 WEG). Ein derartiger Mehrheitsbeschluss betrifft insbes. die Verteilung der Nutzungen, Lasten, Betriebs- und Verwaltungskosten (Einzelheiten § 16 WEG). Zur Änderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ist eine Vereinbarung (also Einstimmigkeit) erforderlich. Bauliche Veränderungen, also Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen der Zustimmung aller hiervon betroffenen Wohnungseigentümer; Modernisierungsmaßnahmen, die einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig beeinträchtigen, können mit einer 3/4 -Mehrheit beschlossen werden (§ 22 I, II WEG).

c) Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, der aus wichtigem Grund auch vorzeitig abberufen werden kann (§ 26 I WEG), sind i. E. in § 27 WEG geregelt. Zu seiner Unterstützung und zur Wahrnehmung von Kontrollrechten kann ein aus drei Wohnungseigentümern bestehender Verwaltungsbeirat bestellt werden (§ 29 WEG). Verstößt ein Miteigentümer beharrlich gegen die Gemeinschaftspflichten, so können die übrigen Miteigentümer von ihm die Veräußerung seines W. verlangen (§§ 18 f. WEG). Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der gegen eine unabdingbare Rechtsvorschrift verstößt, ist nichtig. Im übrigen ist er gültig (und damit verbindlich), sofern er nicht auf Anfechtungsklage (zu erheben binnen eines Monats ab Beschlussfassung) für ungültig erklärt worden ist (§§ 23 IV, 43 ff., 46 WEG). Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 23 Nr. 2 GVG). Das Gericht entscheidet hierüber sowie über alle sonstigen Streitigkeiten im Rahmen der WE-Gemeinschaft nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung; auch können Zahlungsansprüche, z. B. die laufenden Verwaltungskosten gegen einen Miteigentümer im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Für Rechtsmittel gelten die allgemeinen Vorschriften der ZPO.

4.
Entsprechend den Vorschriften über das W. kann auch ein Wohnungserbbaurecht (Erbbaurecht) bestellt werden (§ 30 WEG). Schließlich kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung eines Gebäudes bewohnen oder in anderer Weise nutzen darf (Dauerwohnrecht, bei gewerblichen Räumen Dauernutzungsrecht genannt, §§ 31 ff. WEG). Dieses - anders als das dingliche Wohnungsrecht - veräußerliche und vererbliche beschränkte dingliche Recht ist gleichfalls im Grundbuch einzutragen; es gewährt auch das Recht zur Vermietung der Wohnung. Der auf Grund des G vom 23. 3. 1976 (BGBl. I 737) daneben eingeführte Wohnbesitz hat dagegen keine praktische Bedeutung erlangt.

Wenn Bauträger oder Anleger Häuser oder Häuserzeilen aufkaufen und nach der Sanierung die renovierten Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen, können die Mieter unter Umständen in Bedrängnis kommen. Ihr bisheriges Mietverhältnis mit einer Wohnbaugesellschaft oder einer sonstigen Vermietungsgesellschaft geht zwar grundsätzlich problemlos an den neuen Eigentümer über, aber wenn dieser die Wohnung selbst nutzen will, droht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Um dieser Gefahr vorzubeugen, hat der Gesetzgeber eine Schutzvorschrift zugunsten der Mieter erlassen, nach der der Erwerber für den Zeitraum von drei Jahren ab Eigentumserwerb — Eintragung ins Grundbuch — keine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf, allerdings vorausgesetzt, dass die Wohnung dem Mieter bereits überlassen war, bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung erfolgte. Diese Frist kann sich auf fünf oder gar zehn Jahre verlängern, wenn die umgewandelte Eigentumswohnung sich in einer Region befindet, die von der Landesregierung zum Gebiet erklärt wurde, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen stark gefährdet ist.
§ 564b Abs. 2 BGB
Siehe auch Mietvertrag, Kündigung des Vorkaufsrecht des Mieters
Neben der Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung räumt der Gesetzgeber dem Mieter einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht ein, ebenfalls unter der Voraussetzung, dass die Mieträume zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits dem Mieter überlassen waren. Um das Vorkaufsrecht wahrnehmen zu können, muss der Mieter über den Verkauf der Wohnung informiert werden. Der Vermieter hat ihm den abgeschlossenen Kaufvertrag zu übersenden, verbunden mit dem Hinweis, dass er ein Vorkaufsrecht ausüben kann. Will der Mieter davon Gebrauch machen, so muss er dies innerhalb von zwei Monaten tun. Er muss dem Vermieter, der veräußern will, seine eigene Kaufabsicht erklären und hat dann Anspruch darauf, dass er die Wohnung zu den Bedingungen des Kaufvertrags, der mit dem Käufer bereits abgeschlossen ist, erwerben kann. Wenn der Vermieter den Mieter nicht informiert, sondern durch einen anderweitigen Verkauf vollendete Tatsachen schafft, ist das Vorkaufsrecht vereitelt, aber der Mieter hat dann Anspruch auf Schadenersatz.

§ 570b BGB

Siehe auch Wohnungsverkauf

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