Abgeschlossenheit

Bei einer Eigentumswohnung :

§ 3 Abs. 2 WEG sieht vor, dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

Das Gesetz schreibt damit nicht zwingend vor, dass Sondereigentum nur nach Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann; es heisst dort nämlich nur "soll".

Allerdings sieht die Praxis so aus, dass das Grundbuchamt die Teilung nicht vornimmt, solange die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nicht eingereicht ist. Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, wonach der Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde beizufügen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann auch von einem Sachverständigen für Bauwesen ausgestellt werden, sofern die jeweilige Landesregierung der einzelnen Bundesländer eine entsprechende Verordnung erlassen hat (§ 7 Abs. 4 Nr. 3 WEG).

In der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäss § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG sind die massgeblichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung festgelegt. Danach müssen abgeschlossene Wohnungen baulich vollkommen von fremden Wohnungen getrennt sein: "(...) zum Beispiel durch Decken und Wände, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschliessenden Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzlich Räume ausserhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen".

Die zusätzlichen Räume wie Dachboden oder Kellerräume, die sich ausserhalb der Wohnung befinden, müssen verschliessbar sein.

Für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, gelten die vorgenannten Erfordernisse sinngemäss.

In den letzten Jahren haben sich die Baubehörden bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung insbesondere bei Altbauten immer zurückhaltend gezeigt, um damit der spekulativen Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorzubeugen. Die Rechtsprechung hat diese Haltung im Wesentlichen bestätigt, wonach die Bescheinigung nur bei Altbauten zu erteilen ist, die den heutigen bautechnischen Anforderungen an Schall-, Wärme- und Feuerschutz genügen.

Dann beendete auf entsprechende Anrufung durch den Bundesgerichtshof der gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes am 30.06.1992 die gängige Verwaltungspraxis (NJW 1992, 3290). Der Gesetzgeber versucht über das "Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung", jetzt im BGB in § 577a (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) integriert, dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann den Mieter nur nach Ablauf einer Mindestsperrfrist von drei Jahren kündigen (Umwandlung).

Der Gesetzgeber macht von dem Grundsatz der Abgeschlossenheit nur hinsichtlich Garagenstellplätzen eine Ausnahme, indem diese nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossene Räume gelten, "wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich" sind.

Ein einfacher Farbanstrich genügt dabei nicht, vielmehr muss es sich um eine sichtbare und stets rekonstruierbare bauliche oder zeichnerische Festlegung in der Garage gemäss Aufteilungsplan handeln. Überdies bezieht sich die Möglichkeit, Sondereigentum zu begründen, nur auf Stellplätze in Sammelgaragen.

An Freiflächenstellplätzen und Stellplätzen auf oder unter Hebebühnen können hingegen nur Sondernutzungsrechte begründet werden.

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