Behindertengerechte Nutzung

Bei einer Eigentumswohnung :

Mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 wurde § 554a BGB neu in das Gesetz aufgenommen. Hier wird die "Barrierefreiheit" geregelt; eine zulässige Modernisierung durch den Mieter (nicht Vermieter). Danach können Mieter von ihrem Vermieter die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung odereinen barrierefreien Zugang zur Wohnung erforderlich ist. Dabei kommen auch umfangreiche Baumassnahmen in Betracht: Einbau eines Liftes im Treppenhaus, Verbreiterung von Türen, ein behindertengerechtes Bad, Haltegriffe, Notrufeinrichtungen und Rollstuhlrampen.

Voraussetzung für die Herstellung der Wohnung für eine behindertengerechte Nutzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an den baulichen Veränderungen hat. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter selbst behindert ist oder wenn in der Wohnung behinderte Angehörige oder Lebensgefährten wohnen.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu den erwünschten Veränderungen ausnahmsweise verweigern, wenn sein Interesse an einem unveränderten Zustand der Wohnung und des Umfeldes schwerer wiegt. Dann muss das Gericht eine Interessenabwägung durchführen. Hierbei kommt es auf die Art, Dauer und Schwere der Behinderung an und den Umfang und die Erforderlichkeit der baulichen Massnahmen, die Dauer der Bauzeit sowie die Möglichkeit eines Rückbaus. Auch wird man fragen müssen, ob die Baumassnahmen öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig sind und inwieweit Mitmieter beeinträchtigt werden. Ausserdem kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine angemessene, zusätzliche Sicherheit leistet. Diese Sicherheit soll die voraussichtlichen Kosten für einen möglichen Rückbau abdecken.

So weit die mietrechtliche Seite. Nunmehr zur wohnungseigentumsrechtlichen Seite:

Der Gesetzgeber ist beim Erlass des § 554a BGB offenbar davon ausgegangen, dass der Vermieter Alleineigentümer nicht nur der Mietwohnung selber, sondern des gesamten Gebäudes ist. Probleme gibt es bei vermieteten Eigentumswohnungen: § 554a BGB gibt nur dem Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter. Der Vermieter kann den Anspruch aber nur dann erfüllen, wenn er mit den anderen Wohnungseigentümern zusammenarbeitet.

Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung in der Weise verlangen, dass der Vermieter auch alles unternehmen muss, die Zustimmung erteilen zu können. Dazu muss er die übrigen Wohnungseigentümer zu deren Zustimmung bewegen, notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.

Die Problematik wird aus dem Verhältnis Vermieter/Mieter in das Verhältnis vermietender Eigentümer/übrige Wohnungseigentümer verschoben. Man wird wohl sagen müssen, dass der vermietende Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer dann einen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen (auch des -gemeinschaftlichen Eigentums) hat, wenn er die Wohnung selbst nutzen würde und ebenfalls einen Anspruch auf Zustimmung hätte.

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