Gesamtschuldnerische Haftung

Bei einer Eigentumswohnung :

Gegenüber Dritten haften die Wohnungseigentümer grundsätzlich gesamtschuldnerisch. Dies war die bisherige Rechtsauffassung. Damit hat der BGH in seiner "Jahrhundertentscheidung" vom

02.06.2005 (Az.: V ZB 32/05) Schluss gemacht. Nach dieser Rechtsprechung und nach der WEG-Reform durch den Gesetzgeber ist nunmehr die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (Verband) rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (§ 10 Abs. 6 WEG). Dies hat für den einzelnen Wohnungseigentümer gravierende - positive - Änderungen mit sich gebracht: Der Wohnungseigentümer kann seit 02.06.2005 (Datum der BGH-Entscheidung) nicht mehr als Gesamtschuldner, wie vorstehend beschrieben, in die Haftung genommen werden. Es haftet nämlich die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit ihrem Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG).

Die Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft, zum Beispiel Heizöllieferanten, Handwerker, die Reparaturen durchgeführt haben, oder Versicherungen, können ihre Forderungen gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer nur in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils geltend machen.

Vorrangig haftet daher erst einmal die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer nur noch dann in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband (WEG) klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben. Gläubiger der Gemeinschaft, aussen stehende Dritte, können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst.

Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassungen über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.

Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Reform die Aussenhaftung ab 01.07.2007 auf die Miteigentumsquote anteilig begrenzt und es lässt sich festhalten, dass der Gesetzgeber nicht umfassend dem Haftungsmodell des BGH (Urteil vom 02.06.2005) gefolgt ist. Wir müssen drei verschiedene Zeiträume für die Aussenhaftung der Wohnungseigentümer konstatieren:

* bis 01.06.2005: volle gesamtschuldnerische Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für Verwaltungsschulden

* vom 01.06.2005 bis 30.06.2007: Haftung des Eigentümers im Aussenverhältnis nur mit der Miteigentumsquote, allerdings gesamtschuldnerische Haftung in voller Höhe, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht über genügend Finanzmittel verfügt

* seit 01.07.2007: "nur noch" Haftung mit maximal der Miteigentumsquote

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