Härteklausel (Kündigungsschutz / Sozialklausel)

Im Mietrecht :

Der Mieter kann der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt ebenfalls vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (vgl. §§ 574 und 574a BGB, Sozialklausel).
Die zitierte Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches stellt keine Ausnahmeregelung dar, sondern ist das gleichwertige Gegenstück zur Befugnis des Vermieters, die Wohnung zu kündigen, wenn für ihn berechtigte Interessen vorliegen. Die Härteklausel wird erst dann angewandt, wenn feststeht, dass die vom Vermieter angegebenen Kündigungsgründe (Eigenbedarf, schuldhafte Vertragsverletzung, angemessene wirtschaftliche Verwertung) gegeben sind. Sind keine berechtigten Interessen vorhanden, ist die Kündigung schon aus diesem Grunde unwirksam, und eine Bezugnahme des Mieters auf die Härteklausel (Sozialklausel) im Rahmen des Kündigungsschutzes ist nicht erforderlich.
Der Mieter hat also das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung zu erheben. Die Darlegung der Härtegründe muss stets mit konkreten Tatsachen erfolgen. Für den Mieter liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, wenn sich herausstellt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt nicht zu erhalten ist. Hat die Kündigung für den Mieter oder seine Familienangehörigen die Folge, dass Kinder einen Schul- wechsel zu ungünstigem Zeitpunkt (Schulabschluss, z.B. Abitur) vornehmen müssen oder die Ehefrau schon im fortgeschrittenen Stadium schwanger ist, so ist das Vorliegen eines Härtegrundes anzunehmen. Ebenso kann eine Schwerbehinderteneigenschaft oder hohes Alter des Mieters als Härtegrund angeführt werden.
Bei der durchzuführenden Interessenabwägung, ob das berechtigte Interesse des Vermieters die Interessen des Mieters überwiegt, ist das Interesse des Vermieters insbesondere dann höher zu bewerten, wenn Eigenbedarf geltend gemacht wird, und zwar auch für nahe Ver- wandte. Das Interesse des Vermieters ist gegenüber den geltend gemachten Härtegründen des Mieters auch als vorrangig einzustufen, wenn der Vermieter selbst unverschuldet in Schwierigkeiten geraten ist und seinerseits eine von ihm angemietete Wohnung räumen muss. Im Falle eines Räumungsprozesses und bei der Berufung auf die Härtegründe entscheidet im Zweifelsfall das Gericht, ob eine Härte tatsächlich vorliegt. Die Interessenabwägungen sind nicht immer leicht vorzunehmen, wie die Entscheidung des BGH (NZM 2005, 143) zeigt: Krebskranke Vermieterin möchte von ihren Eltern gepflegt werden und kündigt wegen Eigenbedarfs den über 80 Jahre alten Mietern, die teilweise ebenfalls krebskrank sind.
Weitere Stichwörter:
Eigenbedarf, Kündigungsfristen, Kündigungsschreiben, Kündigungsschutz

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