Eigenbedarf

Hier handelt es sich um einen Begriff aus dem Mietrecht. Der Eigentümer soll das Recht haben, eine ihm gehörende Wohnung selbst oder durch Angehörige nutzen zu lassen. Das Bundesverfassungsgericht hat ausdrücklich entschieden, dass der Eigenbedarf anzuerkennen ist. Für den Eigenbedarf genügt die Absicht des Vermieters, im eigenen Haus wohnen zu wollen. Dabei genügen vernünftig nachvollziehbare Gründe. Zum Beispiel, dass der Vermieter selbst eine teurere oder zum Arbeitsplatz wesentlich ungünstiger gelegene Wohnung hat, dass er heiraten oder getrennt leben will oder auch eine nichteheliche Lebensgemeinschaft gründen will. Gleiches gilt für die Familienangehörigen oder die Personen, die der Vermieter dauernd in seinen Haushalt aufgenommen hat. Auch wenn man Pflegepersonen benötigt, kann für diese Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der Vermieter muss sich allerdings darüber im klaren sein, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf, der nachgewiesen werden kann, erhebliche Probleme vom Betrug über Schadenersatz für ihn bringen kann. Auch ein sogenannter Vorsorgeeigenbedarf für eventuelle künftige Fälle ist nicht möglich. Der Eigenbedarf muss konkret bestehen und nachgewiesen werden.
Ist eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, dann muss der Erwerber einer derart umgewandelten Wohnung eine Wartezeit von 3 Jahren auf sich nehmen, bis er Eigenbedarf geltend machen kann.

Für Mietverträge über Wohnraum besteht ein weitgehender Kündigungsschutz. Einer der wenigen Gründe, aus denen der Vermieter ein solches Mietverhältnis dennoch kündigen darf, ist der sog. Eigenbedarf. Er besteht, wenn «der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt» (§564b Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Bundesverfassungsgericht hat diese Regelung in letzter Zeit in mehreren Entscheidungen für verfassungsgemäß erklärt: Bei Eigenbedarf haben die Interessen des Vermieters grundsätzlich den Vorrang vor denen des Mieters. Dies gilt auch dann, wenn er bereits eine andere, ausreichende Wohnung hat und sich nun lediglich entschließt, im eigenen Hause wohnen zu wollen. Allerdings muß er hierfür «vernünftig nachvollziehbare Gründe» haben. Besondere Schwierigkeiten haben sich in diesem Zusammenhang daraus ergeben, daß viele Vermieter dazu über- gegangen sind, ihre Häuser in Wohnungseigentum aufzuteilen und die einzelnen Wohnungen dann zu verkaufen. Dadurch sehen sich die Mieter in vielen Fällen Kündigungen durch die Käufer ausgesetzt, die nunmehr Eigenbedarf an den von ihnen gekauften Wohnungen geltend machen. Dem hat der Gesetzgeber zumindest teilweise einen Riegel vorgeschoben: Ein Käufer der Wohnung kann Eigenbedarf erst nach drei Jahren nach dem Erwerb der Wohnung geltend machen, in sog. Ballungsgebieten sogar erst nach fünf Jahren. Im Gebiet der früheren DDR gelten die Regelungen über den Eigenbedarf erst ab dem 1. Januar 1993.

war nach dem Mieterschutzgesetz das dringende Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung. Eine Aufhebung des Mietverhältnisses wegen E.s war möglich, wenn die Interessen des Mieters oder seiner Familie nicht überwogen.

Im Mietrecht:

Ein Vermieter kann dem Mieter ausnahmsweise den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat folgenden Wortlaut:
„... ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen (benötigt) ...".
Allgemein wird dieser Kündigungsgrund als „Eigenbedarf" bezeichnet. Der Vermieter ist berechtigt, sich auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorweisen kann.
Wird in einem Kündigungsschreiben Eigenbedarf vorgebracht, ist das Gericht, falls es im Rahmen eines vom Vermieter angestrengten Räumungsprozesses angerufen wird, verpflichtet, alle Umstände dieses speziellen Einzelfalles umfassend zu würdigen. Das Gericht darf sich nicht bei der Prüfung nur auf die Tatsachen beschränken, die der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben angegeben hat, sondern muss auch alle anderen Gründe, die sich aufzeigen, berücksichtigen.
Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses festgestellt, dass die gekündigte Wohnung für die Person, für die sie freigemacht werden soll, vollkommen ungeeignet (Wohnung im 3. Stock, ohne Aufzug, für dauernd Gehbehinderten) ist, dann gibt es keine nachvollziehbaren, vernünftigen Gründe, warum der bisherige Mieter aus der jetzigen Wohnung ausziehen soll.
Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst einmal auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich schon aus seinem Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen mit konkreten und billigenswerten Gründen die vom Mieter innegehaltene Wohnung beanspruchen. Sollte sich jedoch heraussteilen, dass die Eigenbedarfskündigung für den Mieter eine „besondere Härte" darstellt, so hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Auch hat der Vermieter eine sog. „Anbiet- pflicht" gegenüber dem Mieter, falls er im gleichen Haus oder in derselben Wohnanlage im Zeitpunkt der Kündigung eine andere Wohnung zur Verfügung hat (BGH NZM 2003, 682).
Will nicht der Vermieter selbst in seine Wohnung einziehen, sondern ein „Familienangehöriger" des Vermieters, so zählen zu den Familienangehörigen - juristisch gesehen - die Eltern des Vermieters, seine Kinder und seine Geschwister. Familienangehörige in diesem Sinne sind wohl auch solche Personen, denen gegenüber der Vermieter rechtlich oder moralisch zu einer Unterhaltsgewährung oder sonstiger
Fürsorge verpflichtet ist. Geklärt ist in diesem Zusammenhang inzwischen die Frage, ob beispielsweise Nichten oder Neffen auch zu den „Familienangehörigen" im Sinne von § 573 BGB gehören. Nach einer Entscheidung des BGH (WuM 2010, 163) sind sie auch Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift.
Als Beispiel aus der Rechtsprechung ist die Entscheidung des OLG Oldenburg vom 16.12.1992 (NJW-RR 1993, 526) zu nennen: Nach Auffassung dieses Gerichts ist ein Schwager des Vermieters nicht als Familienangehöriger im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen. Es liefe dem vom Gesetzgeber gewollten Mieterschutz zuwider, könnte der Vermieter die Kündigung ohne Weiteres zugunsten von Personen geltend machen, die nur weitläufig mit ihm verwandt oder verschwägert sind. Geschwister des Vermieters wird man noch zu den Familienangehörigen rechnen können, nicht aber die mit den Geschwistern verheirateten Personen und nicht die Geschwister des Ehegatten des Vermieters. Ob anders zu entscheiden ist, wenn ein besonders enger Kontakt zum Vermieter besteht, aus dem sich dessen moralische Verpflichtung ergibt, dem Angehörigen Wohnraum zu gewähren, bleibt offen.
Weiteres Beispiel: Der Vermieter kann auch dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Wohnung nur teilweise zu Wohnzwecken, überwiegend aber zu beruflichen Zwecken, z. B. zur Einrichtung eines Architekturbüros, nutzen will (BGH NZM 2005, 943).
Weitere Stichwörter:
Alternativwohnung, Betriebsbedarf, Familienangehörige, Kündigungsfristen, Kündigungsschreiben, Kündigungsschutz, Unabdingbare Mieterrechte

ist der Nutzungsbedarf des Eigentümers an einer Sache, der u.U. Voraussetzung einer Kündigung der Miete einer Wohnung ist. Lit.: Burow, P., Die Eigenbedarfskündigung, 1997

Wohnraummietvertrag (5 c); Unterhaltspflicht unter Verwandten (2).

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