Überbelegung

Im Mietrecht :

Von einer „Überbelegung" spricht man dann, wenn zu viele Personen in einer zu kleinen Wohnung wohnen. Jedoch kann ein Vermieter nichts dagegen einwenden, wenn sich in der vermieteten Wohnung die Familie im Laufe der Zeit vergrößert, sei es durch Heirat oder durch Geburt weiterer Kinder, oder auf Grund einer Lebenspartnerschaft. Aus diesem Grund darf der Vermieter die Miete jedenfalls nicht erhöhen. Allenfalls können die Nebenkosten, je nach Gestaltung im Mietvertrag, entsprechend angepasst werden. Sollte sich auf Grund der Vergrößerung der Familie eine Überbelegung ergeben, hat der Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung (allerdings „ultima ratio") oder zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Antwort auf die Frage, wann eine Wohnung überbelegt ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Einmal kommt es auf die Größe und den Zuschnitt der Wohnung an, zum anderen auf den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag und auf die Familienverhältnisse bei Mietbeginn. Wird durch die Geburt eines Kindes die Wohnung erstmals überbelegt, hat der Vermieter noch kein Recht zur fristlosen Kündigung. Der Mieter hat jedoch die Pflicht, sich ab diesem Zeitpunkt um eine neue Wohnung zu bemühen. Erst eine „erhebliche" Überbelegung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Sollten die Gründe für eine fristlose Kündigung noch nicht ausreichen, ist zuerst an eine ordentliche Kündigung zu denken. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat im folgenden Einzelfall eine Überbelegung angenommen (NJW 1987, 1952):
Ein Ehepaar bewohnt mit seinem kleinen Sohn eine 54 qm große Wohnung (zwei Zimmer, Küche, Bad und Balkon). Im Laufe der Zeit hat sich die Familie um fünf Kinder vergrößert, sodass insgesamt acht Personen in der Wohnung leben. Der Vermieter mahnte die Familie wegen Überbelegung ab. Als keine Reaktion darauf erfolgte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Das OLG Karlsruhe entschied, dass die Wohnung erheblich überbelegt sei und deshalb die fristlose Kündigung wirksam war.
Im Zusammenhang mit der Frage, wann eine Wohnung überbelegt ist, wurde dem BGH folgende Frage gestellt: „Ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis allein deshalb fristlos wegen vertragswidrigen Gebrauchs gem. § 543 BGB zu kündigen, weil die Wohnung durch Zuzug von Familienmitgliedern in erheblichem Umfang überbelegt ist, obwohl sonst keine weiteren, den Vermieter beeinträchtigende Umstände vorliegen?" Der BGH hat die Frage wie folgt be- schieden (vgl. BGH in ZMR 1993, 508): „Der Vermieter ist nicht berechtigt, das Mietverhältnis allein deshalb fristlos wegen vertragswidrigen Gebrauchs gem. § 553 BGB (alte Regelung, neu: § 543 BGB; praktisch keine inhaltliche Änderung) zu kündigen, weil die Wohnung durch Zuzug von Kindern des Mieters in erheblichem Umfang überbelegt ist, den Vermieter beeinträchtigende Auswirkungen indes nicht festzustellen sind." Ob das Interesse des Vermieters an einem vertragsgemäßen Verhalten des Mieters in hohem Maße beeinträchtigt und die Störung seiner Belange von besonderem Gewicht ist, beurteilt sich - insbesondere soweit es um eine mögliche Gefährdung der Wohnsubstanz geht - in erster Linie nach den Auswirkungen der vertragswidrigen Verhaltensweise. Pflichtverletzungen mit geringfügigen Auswirkungen berechtigen grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung. Von einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterrechte kann nicht gesprochen werden, wenn die Überbelegung keine Auswirkungen zeigt. Leider lässt sich mit dieser Entscheidung in der Praxis nicht viel anfangen. Denn die Frage, wann „eine erhebliche Beeinträchtigung der Vermieterrechte"gegeben ist, läuft weitgehend auf eine Wertung hinaus. Eine solche Frage wird mit Sicherheit von verschiedenen Gerichten verschieden beurteilt.
Weitere Stichwörter:
Abmahnung, Ehegatten, Fristlose Kündigung, Rechtsentscheid, Wohngemeinschaft, Wohnungsgröße

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