Ersatzmieterklausel

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit einem Ersatzmieter vorlieb zu nehmen, wenn der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag ausscheiden will. Ist dagegen eine E. vereinbart, muss er mit einem vom Mieter beschafften zumutbaren Nachfolger das Mietverhältnis fortsetzen.

Im Mietrecht:

Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Mieter muss also nach wie vor die Miete bezahlen (vgl. § 537 Abs. 1 BGB), selbst wenn der Mieter das Mietverhältnis schon vor Ende der vertraglich festgelegten Mietdauer (Zeitmietvertrag) oder vor dem Ablauf der für ihn maßgebenden Kündigungsfrist beenden will.
Er kann dann von der weiteren Entrichtung der Miete befreit werden, wenn im abgeschlossenen Mietvertrag eine „Nachmieterklausel" enthalten ist. Durch eine solche Ersatzmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter, mit einem Nachmieter, der ihm vom Mieter benannt wird und der für den Vermieter nach dem Inhalt der Klausel auch zumutbar ist, einen Mietvertrag abzuschließen. Der Vermieter darf den vom Mieter ausgesuchten und präsentierten Ersatzmieter nur dann ablehnen, wenn in dessen Person oder wirtschaftlichen Verhältnissen wichtige Ablehnungsgründe vorliegen, z.B. eine negative Schufa- Auskunft.
Die Einzelheiten richten sich jeweils nach der vereinbarten Ersatzmieterklausel.
Die Einzelfallgerechtigkeit gebietet es auch, dass Ablehnungsgründe des Vermieters mit den Belangen des Mieters nach den Gesichtspunkten von Treu und Glauben abzuwägen sind (vgl. OLG Hamm, NJW 1983, 1564).
Ist zwischen den Parteien keine Ersatzmieterklausel vereinbart worden, wird die Situation für den Mieter schwierig: Der Vermieter ist nämlich grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, selbst wenn der Mieter dem Vermieter einen geeigneten Ersatzmieter vorschlägt. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter drei oder fünf oder noch mehr Nachmieter auflistet. Ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung hat der Mieter keine Chance gegen den Vermieter.
Ganz ausnahmsweise muss der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Als solche Ausnahmegründe kommen in Betracht: Schwere Erkrankung des Mieters, beruflich bedingter Ortswechsel, Versetzung eines Beamten, wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters usw.
Insbesondere wenn die restliche Mietzeit eines Zeitmietvertrages nur noch relativ (im Verhältnis zur Gesamtlaufzeit gesehen) kurz ist, braucht der Vermieter in der Regel einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren. Zieht der Mieter jedoch vorzeitig aus, wird er nicht von der Mietverpflichtung befreit. Allerdings kann der Vermieter die Wohnung, die nunmehr leer steht, weiter vermieten. Falls er dabei eine geringere Miete als bisher erzielt, kann er den Differenzbetrag vom ausgezogenen Mieter bis zum Ende der Mietzeit verlangen. Ein Vermieter wird in aller Regel gut beraten sein, die leer stehende Wohnung so rasch wie möglich weiter zu vermieten, um eventuell größere Schäden zu vermeiden. Die juristische Diskussion über dieses Thema hat an Intensität verloren, da der Mieter bei unbefristeten Wohn- raummietverträgen - unabhängig von der Vertragsdauer - immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten hat.
Weitere Stichwörter:
Alternativwohnung, Asymmetrische Kündigungsfrist, Kündigungsfristen, Nachmieter, Zeitmietvertrag

Vorheriger Fachbegriff: Ersatzlieferung | Nächster Fachbegriff: Ersatzmutterschaft