Nachmieter

Ein Nachmieter wird immer dann gesucht, wenn der Wohnungsmieter einen Mietvertrag mit fester Laufzeit abgeschlossen hat und vorzeitig ausziehen will.
Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung hat der Mieter jedoch keinen Anspruch darauf, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, wenn er einen Nachmieter stellt, auch wenn es häufig so praktiziert wird. Dieses Recht steht ihm nur dann zu, wenn es vertraglich in einer Nachmieterklausel vereinbart wurde oder der Vermieter später sein Einverständnis dazu erklärt.

Mieter, die einen Mietvertrag für einen längeren Zeitraum abschließen, sollten durchzusetzen versuchen, dass eine Nachmieterklausel in den Vertrag aufgenommen wird. Man unterscheidet zwei verschiedene Arten von Nachmieterklauseln. Die eine verpflichtet den Vermieter, mit einem geeigneten Nachmieter den Vertrag fortzusetzen; die andere verpflichtet ihn zwar nicht, den Nachmieter zu akzeptieren, entlässt den Mieter aber auch bei einer Ablehnung des Nachmieters aus dem Mietvertrag. Die erste Variante ist insbesondere dann sinnvoll, wenn ein Mieter beabsichtigt, erheblich in die Mietwohnung zu investieren, und sichergehen will, dass er diese Investitionen gegebenenfalls an einen Nachmieter weiterveräußern kann.

Siehe auch Abstandszahlung
Vorzeitiger Auszug ohne Klausel
Es gibt Ausnahmefälle, bei denen auch ohne eine Nachmieterklausel Anspruch darauf besteht, dass der Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen wird, wenn er einen Nachmieter anbietet. Diese Situation liegt dann vor, wenn der Mieter wichtige Gründe angeben kann, die eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen und deutlich die Interessen des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegen. Allerdings kommt diese Möglichkeit nur dann in Betracht, wenn das Mietverhältnis noch einige Zeit andauert. Für einen Zeitraum von z. B. nur drei Monaten Restlaufzeit des Vertrags muss der Vermieter keinen Nachmieter akzeptieren, sondern kann verlangen, dass der ausgezogene Mieter die Miete für die restliche Zeit zahlt.
Eignung des Nachmieters
In dem Kündigungsschreiben an den Vermieter, in dem die wichtigen Gründe für den Auszug angegeben sind, muss auch der potenzielle Nachmieter mit Name und Adresse genannt werden, damit der Vermieter mit diesem Kontakt aufnehmen kann. Diese Person muss als Nachmieter geeignet sein, d. h., ihre wirtschaftlichen Verhältnisse müssen denen des auszugswilligen Mieters gleichen. Auch sollte der Nachmieter weitgehend den Vorstellungen des Vermieters entsprechen — er sollte also etwa ein Student o. A. sein, wenn es um die Vermietung einer Studentenbude geht —, aber der Vermieter darf einen Kandidaten nicht mit der Begründung ablehnen, es handle sich um einen Ausländer.
Sind wichtige Auszugsgründe gegeben und wurde ein geeigneter Nachmieter benannt, dann muss der Vermieter diesen akzeptieren. Tut er dies nicht, so hat er den Mieter so zu stellen, wie dieser stehen würde, wenn er den Nachmieter akzeptiert hätte. Der Mieter braucht also ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter eingetreten wäre, keine Miete mehr zu zahlen.

Ein Nachmieter wird akzeptiert
Der Vermieter muss seinen Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen und einen Nachmieter akzeptieren, wenn der Mieter wichtige Gründe für seinen Auszug nennen kann. Dazu gehören u. a.
* wenn dem Mieter die Wohnung wegen der Geburt eines Kindes zu klein geworden ist,
* wenn der Mieter schwer krank oder pflegebedürftig geworden ist und sich in ein Heim oder in die Obhut von Verwandten begeben muss,
* wenn der Mieter aus beruflichen Gründen dauerhaft an einem weit entfernten Ort tätig werden muss, insbesondere dann, wenn der notwendige Ortswechsel vom Arbeitgeber veranlasst wurde.
Es liegt jedoch kein wichtiger Grund für einen vorzeitigen Auszug vor
* wenn der Mieter lediglich die Möglichkeit wahrnehmen will, eine andere gleichwertige, aber günstigere Wohnung anzumieten,
* wenn der Mieter lediglich in einem anderen Ortsteil oder im Nachbardorf wohnen will.

Im Mietrecht :

Es soll Vorkommen, dass ein Mieter tatsächlich billigeren Wohnraum findet. Der Mieter ist also nun daran interessiert, vor Ende der Mietzeit auszuziehen. Dies kann der Mieter tun, jedoch befreit ihn dies nicht von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete für die Restmietzeit.
Es gibt Formular-Mietverträge, in denen zwischen den Vertragsparteien vereinbart ist, dass der Mieter aus der Restschuld entlassen werden kann, sobald der Vermieter einen geeigneten Nachmieter für die frei werdende Wohnung gefunden hat. Enthält der schriftliche Mietvertrag allerdings keine solche Ersatzmieterklausel, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, auch dann nicht, wenn der Mieter geeignete Ersatzmieter oder Nachmieter benennt. Der Vermieter kann jedoch in Ausnahmefällen verpflichtet sein, einer Aufhebung des Mietvertrages zuzustimmen, wenn berechtigte Interessen des Mieters bestehen und diese berechtigten Interessen das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietvertrages erheblich überwiegen (BGH NJW 2003, 1246).
Ein solches Interesse ist jedoch dann nicht gegeben, wenn der Mieter auf Grund seiner eigenen persönlichen und freien Entscheidung sich dazu entschlossen hat, die Wohnung zu verlassen, weil er etwa billigeren Wohnraum oder eine schönere Wohnung gefunden hat.
Es ist leider ein weit verbreiteter Irrtum, dass der Vermieter den Mieter aus dem Vertrag entlassen müsse, wenn der Mieter drei geeignete Nachmieter benennt. Grundsätzlich gilt im deutschen Zivilrecht, dass abgeschlossene Verträge einzuhalten sind. Wird eine Wohnung für fünf Jahre angemietet, so muss auch fünf Jahre lang Miete bezahlt werden. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Mieter tatsächlich auch bis zum Ende der Mietzeit in der Wohnung wohnt oder vorher auszieht.
Der Vermieter hat ein grundsätzliches Besichtigungsrecht, um eine Wohnung interessierten Nachmietern zeigen zu können. Die Besichtigung sollte dem Mieter schriftlich, zwei Tage vorher, angekündigt werden.
Weitere Stichwörter:
Auszug des Mieters, Formularvertrag, Kündigung durch Mieter, Kündigungsfristen, Mietvertrag, Sonderkündigungsrecht, Untermietverhältnis, Zeitmietvertrag

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