Erschließungsvertrag

besonderer städtebaulicher öffentlich-rechtlicher Vertrag (städtebauliche Verträge) nach § 124 BauGB, in dem die Durchführung der Erschließung und die Kostentragung durch den Unternehmer („Erschließungsunternehmer”) geregelt ist. In der Praxis sind sie häufig die Grundlage für die Bebaubarkeit neuer Baugebiete durch Wohnungsbaugesellschaften. Der Erschließungsunternehmer baut die Erschließungsanlagen auf eigenen Grundstücken, veräußert die anliegenden Grundstücke an Erwerber und rechnet dabei in den Kaufpreis die Kosten der Erschließung hinein. Anschließend übereignet er die hergestellten Erschließungsanlagen unentgeltlich an die Gemeinde. Der Gemeinde entstehen deswegen keine eigenen Aufwendungen, so dass die Erhebung
von Erschließungsbeiträgen nicht in Betracht
kommt. Die Gemeinde spart gleichzeitig ihren Selbst-behalt von mindestens 10% (§ 129 Abs. 1 S.3 BauGB). § 124 BauGB ist im Verhältnis zur allgemeinen Regelung städtebaulicher Verträge in § 11 BauGB die speziellere und damit vorrangige Norm, wenn wesentlicher Vertragsgegenstand die Erschließung ist. Die Erschließungslast bleibt allerdings bei der Gemeinde, so dass sie zur Erschließung verpflichtet bleibt, wenn der Vertrag nicht zur Durchführung gelangt (Insolvenz). Ob die Gemeinde den Erschließungsvertrag auch mit einer kommunalen Eigengesellschaft schließen kann, ist umstritten. Werden durch die vertraglich hergestellte Erschließungsanlage auch Dritte („Fremdanlieger”) erschlossen, also Grundstücke, die nicht im Eigentum des Erschließungsunternehmers stehen, muss die Gemeinde eine besondere Vertragsgestaltung wählen, um die Fremdanlieger zu Erschließungsbeiträgen veranlagen zu können. Der Erschließungsvertrag muss vorsehen, dass die Gemeinde dem Unternehmer die gesamten beitragsfähigen Kosten erstattet und dass gleichzeitig die auf die Grundstücke des Unternehmers entfallenden Beiträge mit dem Erstattungsbetrag verrechnet werden.

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