Gewerblicher Grundstückshandel

Der Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens Privatvermögens außerhalb der Spekulationsfrist (Spekulationsgewinn) ist nicht steuerpflichtig. Die Verkaufstätigkeiten können aber einen Umfang und eine Intensität annehmen, dass sie in die Gewerblichkeit hineinwachsen (Gewerbebetrieb), mit der Folge, dass die Veräußerungsgewinne der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer unterliegen. Nach der Rechtsprechung kann g. G. vorliegen, wenn ein Stpfl. mehr als drei Objekte (z. B. Einfamilienhaus, Grundstücksparzelle, aber auch Miteigentumsanteil) innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung verkauft. Ein g. G. kann auch gegeben sein, wenn ein Objekt gekauft, aufgeteilt und davon mindestens drei Teilobjekte innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft werden. Aber auch bei weniger als drei Objekten kann auf eine gewerbliche Tätigkeit geschlossen werden. Dies gilt insbes., wenn ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück schon vor der Bebauung verkauft worden ist oder wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird (BFH-Beschluss v. 10. 12. 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl. II 2002, 291).

Setzt in Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) voraus, dass Veräußerungsgeschäfte über Grundstücke abgeschlossen werden, die über eine gelegentliche sinnvolle Vermögensumschichtung von Grundstücken im Rahmen ihrer Nutzung und Verwaltung hinausgehen. Zur Herstellung der Rechtssicherheit und zur Verwaltungsvereinfachung hat der BFH in seiner Rechtsprechung (BSt131. II 1989, 621; 1990, 1051; 1992, 1007; 2000, 28; 2001, 530; 2002, 291, 811) die Drei-Objekt-Grenze aufgestellt: Danach ist gewerblicher Grundstückshandel nur anzunehmen, wenn mehr als drei Objekte (unbebaute oder bebaute
Grundstücke, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbebauten) veräußert werden und ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf bzw. Errichtung und dem Verkauf der Objekte besteht, die Objekte also innerhalb eines Fünfjahreszeitraums angeschafft bzw. errichtet und veräußert werden (bei Übergang des verkauften Grundstücks auf den Veräußerer im Wege der Erbfolge ist hinsichtlich der Frage des sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Veräußerung die Besitzdauer beim Erblasser grundsätzlich nicht wie die eigene Besitzzeit des Veräußerers zu beurteilen; etwas anderes gilt nur dann, wenn der Erblasser bereits einen gewerblichen Grundstückshandel begründet hat und der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt). Besonderheiten hinsichtlich der Drei-Objekt-Grenze ergeben sich bei Personengesellschaften zwischen der Ebene der Gesellschaft und der Ebene des Gesellschafters:
— die Ebene der Gesellschaft berücksichtigt nur eigene Veräußerungen, Eigenaktivitäten der Gesellschafter bleiben unberücksichtigt (BFH BStB1. 11 1994, 463),
— die Ebene des Gesellschaften berücksichtigt dagegen auch die Veräußerungen der Gesellschaft neben seinen eigenen Veräußerungen (BFH GrS BStBl. II 1995, 617).
Der Erwerb und die Veräußerung von mehr als drei Gesellschaftsanteilen an vermögensverwaltenden Personengesellschaften innerhalb der Fünfjahresfrist führt ebenfalls zu gewerblichem Grundstückshandel (BFH BStBL. II 1999, 390).
Wegen weiterer Einzelheiten vgl. BMF vom 26. 3. 2004, BStB1. I 2004, 434.

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