Hausordnung

Eine Hausordnung kommt für Gebäude in Betracht, in denen mehrere Parteien wohnen, also entweder Mietshäuser oder Eigentumswohnanlagen. Üblicherweise wird sie im Rahmen eines Mietvertrags vereinbart oder von den Miteigentümern einer Eigentumswohnanlage auf einer ordnungsgemäßen Versammlung mit Mehrheitsbeschluss verabschiedet. In beiden Rechtsbereichen regeln und erleichtern Hausordnungen das Zusammenleben, weil sich alle Beteiligten daran halten müssen.

Gleichwohl ist es nicht möglich, hier unbeschränkt Pflichtkataloge für die Gemeinschaft aufzustellen. So dürfen Hausordnungen keinesfalls gegen zwingende Regelungen des Mietrechts verstoßen. Beispielsweise ist es nicht gestattet, dass der Mieter Auflagen erhält, für die der Vermieter eigentlich einen gesonderten Vertrag mit ihm abschließen müsste. Es kann z. B. nicht einfach bestimmt werden, dass er auf eigene Rechnung Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Hausordnungen von Eigentumswohnanlagen wiederum dürfen nicht in den Kernbereich des Eigentums eingreifen.


Die Hausordnung: Welche Vorschriften sind erlaubt?
Typische zulässige Regelungen:
- Bestimmungen zur Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen wie der Waschküche oder des Trockenplatzes
- Vereinbarung der Ruhezeiten
- Festlegung der Stunden, in denen das Musizieren untersagt ist
- die Auflage, dass die Hauseingangstür ab einem bestimmten Zeitpunkt nachts abzuschließen ist
- Verbote für das Deponieren von Gegenständen im Hausflur oder Treppenhaus sowie Festsetzung der Abstellplätze für Fahrräder und Kinderwagen
- Vorschriften über den Turnus, in dem die gemeinschaftlichen Räume und das Treppenhaus gereinigt werden müssen
- Vorschriften über das Lüftungsverhalten, um zu hohe Feuchtigkeit und damit Schimmelbildung in den Räumlichkeiten zu vermeiden
Beispiele für unzulässige Regelungen:
- Bestimmungen, dass man in einer Wohnung, gleichgültig, ob Eigentums- oder Mietwohnung, überhaupt nicht musizieren darf bzw. keine Musik hören darf
- Einschränkungen für den Empfang von Besuchern, etwa zur Nachtzeit
- Auflagen, die gemäß Zivilrecht eines gesonderten Vertragsabschlusses bedürfen, z. B. dass der Mieter auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen übernehmen soll

Zweifelsfälle:
- Einige Gerichte stimmen zu, wenn Hausbewohnern wegen Geräuschbelästigung verboten wird, in der Zeit zwischen 23 und 6 Uhr zu baden oder zu duschen. In Bezug auf das Mietrecht gestattete ein Oberlandesgericht die nächtliche Körperreinigung aber bereits in einem Fall, allerdings unter der Voraussetzung, dass eine angemessene Zeit von 30 Minuten eingehalten wird.
- Während es möglich ist, dass Hausordnungen das Grillen mit Holzkohle auf Terrasse oder Balkon untersagen, bleibt streitig, ob sie auch das Benutzen von Elektrogrills verbieten dürfen.

Im Mietrecht :

Eine Hausordnung regelt im Wesentlichen die Probleme, die sich aus dem Zusammenleben von verschiedenen Mietparteien in einem Haus ergeben können. Im Gegensatz hierzu wird im Mietvertrag nur geregelt, was die gegenseitigen Verpflichtungen des Vermieters und des Mieters betrifft.
Meistens ist eine Hausordnung, die das Verhalten der Mietparteien im Allgemeinen untereinander ordnen will, als Anlage zu einem Mietvertrag beigefügt. Nach Maßgabe von § 21 des Wohnungseigentumsge- setzes (WEG) ist es bindend vorgeschrieben, dass für Eigentumswohnanlagen Hausordnungen aufgestellt werden.
Einer der wichtigsten Regelungspunkte der Hausordnung ist in der Normierung der Reinigung (Kehrwoche) der gemeinsam benutzten Räume und Flächen, wie Treppenhaus, Kellergang, Waschküche etc., zu sehen. Nur die Hausordnung kann als vereinbarte Grundlage für eine Kehrwochenregelung herangezogen werden. Gesetzliche Regelungen sind nicht vorhanden. Falls in dem Anwesen kein Hausmeister vorhanden ist, wird die Reinigungspflicht den verschiedenen Mietern in bestimmten Zeitfolgen (Kehrwochenplan) auferlegt.
Die in der Hausordnung aufgelegten Reinigungspflichten stellen eine Nebenverpflichtung des Mieters dar. Der Mieter ist daher dafür verantwortlich, dass gereinigt wird. Kann er seiner Reinigungspflicht (Kehrwoche) nicht nachkommen, weil er im Urlaub oder weil er erkrankt ist, muss er selbst dafür sorgen, dass ein anderer seine Nebenverpflichtungen übernimmt. Er kann auch einen professionellen Reinigungsservice damit beauftragen und muss für die Kosten entsprechend aufkommen.
Wird die Reinigungspflicht unterlassen, so kann der Vermieter den Mieter diesbezüglich abmahnen. Sollte der Mieter trotz Abmahnung seinen Reinigungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Vermieter befugt, die Reinigung von dritten Personen oder Reinigungsfirmen vornehmen zu lassen. Die entstehenden Kosten hat der Mieter zu tragen und dem Vermieter zu erstatten.
Weitere Stichwörter:
Hausmeister, Hausrecht, Lärmbelästigungen, Kehrwoche, Musik, Straßenreinigung

Bei einer Eigentumswohnung:

Um das Zusammenleben von verschiedenen Bewohnern eines Hauses und die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume zu regeln, empfiehlt es sich, eine Hausordnung zu beschliessen und für die Bewohner des Hauses, seien es Eigentümer oder Mieter, für verbindlich zu erklären.

Es empfiehlt sich weiter für den Eigentümer einer Eigentumswohnung, bei der Vermietung im Mietvertrag zu vereinbaren, dass sich der Mieter allen Hausordnungsbestimmungen unterwirft, die die

Wohnungseigentümergemeinschaft beschliesst, sonst läuft der Vermieter (Eigentümer) Gefahr, dass im Mietverhältnis eine andere Hausordnung gilt als in der Eigentümergemeinschaft, was zu unangemessenen Konsequenzen für den vermietenden Eigentümer führen kann.

Denn bei einer Neuvermietung kann der Vermieter (Eigentümer) nicht absehen, ob nicht durch künftige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte Hausordnungsregeln geändert oder neu erlassen werden, sodass sich der Eigentümer durch einen Passus im Mietvertrag rechtlich absichern sollte.

In einer Hausordnung können folgende Positionen geregelt werden, die beispielhaft aufgezählt werden: Reinigungspflicht für gemeinschaftlich benützte Räume, Reinigungspflicht für das Treppenhaus, den Gehweg, Hofraum und andere gemeinschaftliche Räumlichkeiten. Es kann die Reihenfolge der Benutzung der Waschküche, des Trockenraums oder sonstiger Gemeinschaftseinrichtungen geregelt werden. Festgelegt werden kann, wann die Haustüre (unter Berücksichtigung der Grundsätze des Brandschutzes) abzuschliessen ist und welche Ruhezeiten bei Geräuschimmissionen zu beachten sind.

Wohnraummietvertrag (1 a), Wohnungseigentum (3).

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