Eigentümergemeinschaft

Bestandteile einer Sache, die nicht ohne Schaden oder Zerstörung voneinander getrennt werden können, sind kein Gegenstand besonderer Rechte. Als Konsequenz daraus wäre es unmöglich, einzelne Wohnungen oder Abschnitte eines Gebäudes verschiedenen Personen zu übertragen. Daher wurden im Wohnungseigentumsgesetz Ausnahmebestimmungen geschaffen.
Siehe auch Eigentumswohnung

Wohnungseigentum
Der Begriff Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Schlicht ausgedrückt bedeutet das: In seinen eigenen vier Wänden darf der Eigentümer einer Wohnung selbst bestimmen, während er sich bei Fragen, die das gesamte Gebäude betreffen, mit den übrigen Eigentümern einigen muss. Diese Regelung betont die gemeinschaftlichen Interessen, befähigt aber gleichzeitig den einzelnen Eigentümer, seinen Anteil ohne Einmischung der übrigen Miteigentümer zu belasten oder zu verkaufen. Zum Vergleich: Anders verhält es sich bei Erbengemeinschaften. Erhalten zwei oder mehrere Personen ein Haus oder eine Wohnung als Hinterlassenschaft, so gehört ihnen das Objekt zur gesamten Hand, wie es in der Fachsprache heißt. Für eine Veräußerung ist immer die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
§ 93 BGB
Siehe auch Erbengemeinschaft

Sondereigentum
Als Sondereigentum gelten lediglich in sich abgeschlossene Räume. Dazu gehören alle Gegenstände, die sich im Rauminhalt befinden, und zudem folgende Bestandteile:
* der Innenanstrich an der Eingangstür und den Fenstern,
* die inneren, nicht die äußeren Fenstersimse,
* nicht tragende Innenwände, der Bodenbelag, der Verputz an den Wänden und zusätzlich eingezogene Holzdecken,
* Installationen im Sanitärbereich, z.B. Mischbatterien und Wasserhähne, sowie technische Einrichtungen, etwa vom Eigentümer angeschaffte Gegensprechanlagen,
* abgeschlossene Räume im Keller oder auf dem Dachboden und Garagen oder Stellplätze. Die Stellfläche muss durch dauerhafte bauliche Markierungen wie Pfeiler gekennzeichnet sein; ein Farbanstrich genügt nicht.

Wohnungseigentümer sollten diese Details kennen, denn sie müssen für die Instandhaltung und -setzung des Alleineigentums aufkommen. Alle sonstigen Kosten trägt die Gemeinschaft.
Gemeinschaftseigentum
Das Miteigentum an gemeinschaftlichem Wohnungseigentum umfasst zum einen das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Zum andern gehören sämtliche Teile des Gebäudes dazu, die für seinen Bestand und seine Sicherheit erforderlich sind und nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Im Einzelnen sind das:
* alle tragenden Innenwände, sämtliche Außenwände und das Dach,
* Fenster, Fensterläden oder außen angebrachte Jalousien,
* alle Räume, die von den Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden können wie Hausflure, Verbindungswege und Treppenhäuser,
* die zentrale Heizungsanlage,
* die Hauptleitungen für Gas, Wasser und Elektrizität, auch wenn diese durch Sondereigentum führen,
* die Eingangstür des Gebäudes, die Klingel- und die Haussprechanlage,
* die Sammelantenne auf dem Dach.


Es ist möglich, einzelnen Eigentümern den ausschließlichen Gebrauch von gemeinschaftlichen Räumen oder Flächen zu gestatten. Einem solchen Sondernutzungsrecht müssen alle Wohnungseigentümer des Gebäudes zustimmen; am besten lassen sie die Vereinbarung auch ins Grundbuch eintragen. Darüber hinaus weisen die Bauträger einer Wohnanlage den Eigentümern ohnehin meist gewisse Sonder-nutzungsrechte zu, z. B. für Gartenflächen oder Kellerabschnitte.
Siehe auch Eigentümerversammlung

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
Mit seinem Sonder- bzw. Alleineigentum darf der Wohnungseigentümer nach Belieben verfahren. Er kann es selbst bewohnen oder aber vermieten, verpachten und verkaufen. Weiterhin hat er einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören:
* das Aufstellen einer Hausordnung für die Wohnanlage,
* die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
* der Abschluss einer Haftpflichtversicherung,
* ein Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Auslagen im laufenden Jahr darlegt,
* die Bildung von Rücklagen, damit Versicherungen, Abgaben, Steuern und ebenso Reparaturen bezahlt werden können.


Überdies darf ein Wohnungseigentümer ohne vorherige Rücksprache geeignete Maßnahmen treffen, um einen unmittelbar drohenden Schaden vom gemeinschaftlichen Eigentum abzuwenden. Er kann z. B. bei einem Rohrbruch Handwerker bestellen. Die Übrigen in der Gemeinschaft müssen dann anteilig die Kosten mittragen.
Bei der Umsetzung sonstiger Maßnahmen bedarf es der Bewilligung der anderen Eigentümer. Den Freiheiten des Einzelnen sind nämlich Grenzen gesetzt. Er muss sich an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die Vorschriften der Gemeinschaftsordnung halten. Dadurch sind ihm zahlreiche Beschränkungen auferlegt; sie betreffen u. a. die Gestaltung der Räume und Außenanlagen. Heißt es z. B. in der Gemeinschaftsordnung, die Wohnung dürfe nur zu Wohnzwecken genutzt werden, so kann man das Sondereigentum nicht gewerblich nutzen. Grundsätzlich darf der einzelne Eigentümer nichts tun, was der Wohnanlage Schaden bringt oder die Rechte anderer beeinträchtigt.

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