Instandhaltungsrücklage

Bei einer Eigentumswohnung :

Zu einer ordnungsgemässen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

Der wirtschaftliche Zweck dieser Instandhaltungsrücklage ist darin zu sehen, die Liquidität der Gemeinschaft zu gewährleisten, und zwar für den Fall, dass grössere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten beziehungsweise Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich werden.

Es empfiehlt sich, vor Beginn der Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer zu beschliessen, dass die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zur laufenden Pflicht wird. Eine grössere Liquidität kann verhindern, dass andere Wohnungseigentümer für einen insolventen Wohnungseigentümer finanziell einspringen müssen.

Sind grössere Reparaturen erforderlich, für die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, so muss jeder Wohnungseigentümer gemäss seinen Anteilen quotenmässig eine "Sonderumlage" bezahlen. Diese zusätzlichen Zahlungen, die bei grossen Reparaturen nicht unerheblich sein können, belasten Wohnungseigentümer oft so stark, dass sie nicht in der Lage sind, die geforderten Beträge auf einmal an die Gemeinschaft zu bezahlen. Es sollte daher eine angemessene Rücklage gebildet werden, um diesen Gefahren vorzubeugen.

Immer wieder ist die Frage der Höhe der jährlich zu bildenden Instandhaltungsrücklage zwischen den Wohnungseigentümern sehr streitig. Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit in der Versammlung über die Höhe der Rückstellung beschliessen. Lehnen die Wohnungseigentümer mehrheitlich - aus welchen Gründen auch immer - die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ab, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsgemässe Verwaltung die Bildung einer Rücklage dem Grunde und der Höhe nach verlangen und diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Die Angemessenheit richtet sich nach dem Alter und Zustand des Gebäudes, ferner auch danach, welche technischen Einrichtungen vorhanden sind. Dabei wird zu prüfen sein, ob die technischen Einrichtungen besonders reparaturträchtig sind. Reparaturträchtig sind vermutlich vor allem Schwimmbäder, Aufzugsanlagen und komplizierte Heizungsanlagen. Auch werden gesamtwirtschaftliche Aspekte bei der Bildung der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sein.

Zu Zeiten hoher Inflationsraten und bei einem geringen Zinsniveau kann es betriebswirtschaftlich unsinnig sein, eine hohe Rücklage zu bilden. Bei geringer Inflationsrate und hohem Zinsniveau wird es sinnvoll sein, die Rücklagenbeträge möglichst grosszügig anzusparen.

In der Praxis wird ein Betrag von zwei bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr als Zahlung zur Instandhaltungsrücklage sicherlich zu niedrig sein. Die Höhe des Betrages muss jedoch jede Wohnungseigentümergemeinschaft individuell nach ihren Verhältnissen selbst bestimmen. In der II. Berechnungsverordnung (§ 28 II. BVO) wird ein Betrag von 7,10 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr vorgeschlagen.

Üblicherweise werden die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage mit den laufenden monatlichen Zahlungen an die Gemeinschaftskasse geleistet. Die Rücklagegelder sind dabei auf einem Sonderkonto zu führen und möglichst effektiv und zinsgünstig anzulegen. Bei einer längerfristigen Anlage sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die Instandhaltungsrücklage auch bei eventuell plötzlich auftretenden Reparaturen möglichst kurzfristig zur Verfügung steht.

In einer grundlegenden Entscheidung zum Thema Instandhaltungsrücklage hat der BGH Folgendes entschieden (Urteil vom 04.12.2009, Az.: V ZR 44/09): "Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben."

Nach Massgabe dieses Urteils sollen die Wohnungseigentümer aus ihrer Abrechnung erkennen können, wer wie viel auf die Instandhaltungsrücklage bezahlt hat. Das bedeutet für viele Verwalter eine gewisse Umstellung in der Darstellung der Abrechnung. Der BGH will die Abrechnung transparenter machen.

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