Instandsetzung

Im Mietrecht :

Im Gegensatz zur Instandhaltung versteht man unter Instandsetzung die Wiederherstellung der Mietsache in ihren gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustand. Es kann des Öfteren festgestellt werden, dass der Vermieter in Formularmietverträgen die Kosten für „kleine
Instandsetzungen" dem Mieter aufbürdet. Unter diesen kleinen Instandsetzungen werden regelmäßig die Kosten für die Behebung von geringfügigen Schäden an Installationen, Wasserleitungen, Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüssen verstanden. Es handelt sich um Bagatellschäden bis zu einer Höhe von ca. 50 EUR.
Ob in Formularverträgen, die häufig diesbezüglich Klauseln enthalten, solche Vereinbarungen über Instandsetzungspflichten wirksam getroffen werden können, ist umstritten. Bei Rechtsstreitigkeiten über solche Bagatellinstandsetzungen ist immer zu prüfen, ob die schriftlich vereinbarte Klausel gegen § 307 Abs. 2 BGB verstößt oder nicht. An dieser Stelle sollen zwei Beispiele angeführt werden, um die rechtliche Problematik zu verdeutlichen: In einer Entscheidung des Amtsgerichts Hannover heißt es, dass eine in einem Formularmietvertrag verwendete Klausel der obigen Art gem. § 9 AGBG (entspricht dem neuen § 307 Abs. 2 BGB) unwirksam ist, wenn der Mieter Reparaturkosten ohne Kostenbegrenzung bezahlen muss. Durch eine solche unbeschränkte Klausel würden alle Risiken der einzelnen Reparaturen auf den Mieter abgewälzt. Dies ist jedoch mit der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht in Einklang zu bringen (AG Hannover, WM 86, 241).
Weitere Stichwörter:
Allgemeine Geschäftsbedingungen, Formularvertrag, Instandhaltung, Mietvertrag, Mustermietvertrag, Schadenspauschale, Unabdingbare Mieterrechte

Bei einer Eigentumswohnung:

Zu den Grundsätzen einer ordnungsgemässen Verwaltung gehört auch die Werterhaltung der Baulichkeiten und Gebäudeteile. Diesem Ziel dient die Instandsetzung.

Der Begriff "Instandsetzung" wird im WEG nicht näher definiert. Unter Instandsetzung wird regelmässig die Behebung von bereits eingetretenen Schäden verstanden. Zum Begriffsumfeld gehört auch, dass das Auftreten von Instandsetzungsmassnahmen ungewiss und unregelmässig ist oder durch eventuell unterlasseneInstandhaltung oder durch die Einwirkung von Dritten entstanden ist. Im Gegensatz zur Instandsetzung versteht man unter Instandhaltung die Massnahmen, die getroffen werden, um Schäden an Baulichkeiten zu verhindern. Geht eine Massnahme über die ordnungsmässige Instandsetzung hinaus, reicht ein "einfacher" Mehrheitsbeschluss nicht aus. Bei baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) ist ein "allstimmiger" Beschluss (Allstimmigkeit) erforderlich und bei modernisierenden Instandsetzungsarbeiten beziehungsweise Anpassungen an den Stand der Technik sind qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse erforderlich.

Die Kosten für die Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmassnahmen sind von allen Eigentümern im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Durch die Novellierung des WEG-Rechts ist den Eigentümern jetzt das Recht eingeräumt, im konkreten Einzelfall - nicht generell - die Kostenverteilung durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss zu regeln, wenn der abweichende Massstab den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs angemessen berücksichtigt. Der Beschluss bedarf einer Drei-Viertel-Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 4 WEG).

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