Instandhaltung

Im Mietrecht :

Es stellt eine Hauptpflicht des Vermieters dar, dem Mieter die Mietsache im gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und dafür zu sorgen, dass dieser Zustand bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Der Vermieter ist also verpflichtet, alles zu tun, um die Gebrauchsfähigkeit zu erhalten, also dafür zu sorgen, dass die Mietsache nicht infolge von Abnutzungen, Alterungen oder aus sonstigen Gründen in ihrem Gebrauchswert gemindert wird. Der Vermieter hat hier gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmte Fürsorgepflichten übernommen. Er muss u. a. die vom Mieter mitbenutzten Hausteile in betriebssicherem und benutzbarem Zustand erhalten (Treppengeländer). Der Vermieter hat für einen gefahrlosen Zugang zu den Mieträumen einzustehen. Er hat also für eine intakte Beleuchtung des Treppenhauses zu sorgen oder muss schadhafte Treppenstufen (Stolperfallen) richten.
Um dieser Verpflichtung gerecht werden zu können, hat der Vermieter die Pflicht, den Zustand des Hauses in angemessenen Zeitabständen zu überwachen oder überwachen zu lassen oder zu überprüfen. Er ist verpflichtet, Gefahren beim Mietgebrauch zu verhindern.
Im Gegenzug dazu muss der Mieter seinerseits die objektiv notwendigen Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters gem. § 554 Abs. 1 BGB dulden, er muss auch geringfügige Belästigungen (kurzfristiges Abstellen des Wassers) entschädigungslos hinnehmen.
Weitere Stichwörter:
Anzeigepflicht, Instandsetzung, Luxusmodernisierung, Mietvertrag

Bei einer Eigentumswohnung:

Zu einer ordnungsgemässen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört die Erhaltung des bestehenden und die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen Zustandes. Der Begriff "Instandhaltung" ist in Zusammenhang mit dem Begriff "Instandsetzung" zu sehen. Instandhaltung meint die Erhaltung eines einwandfreien Zustandes. Instandsetzung ist hingegen die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen einwandfreien Zustandes. Hierzu gehört aber auch, dass von Anfang an vorhandene Mängel beseitigt werden und ein einwandfreier Zustand überhaupt erst einmal hergestellt wird.

Der Begriff "Instandhaltung" ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht näher geregelt. Zu den Instandhaltungsmassnahmen gehören auch Ersatzbeschaffungen, Massnahmen zur Anpassung an rechtliche Erfordernisse sowie Modernisierungs- und Energieeinsparungsmassnahmen.

Instandhaltungsmassnahmen sind aber dann nur als solche zu bezeichnen, wenn sie als sinnvolle Massnahmen aufgrund der technischen Entwicklung angezeigt sind. Hier ist die Grenze eng zu den grundsätzlichen Neuerungen zu ziehen beziehungsweise zu Massnahmen, die als bauliche Veränderungen einzuordnen sind.

Wie § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG zeigt, beschliessen die Wohnungseigentümer über Massnahmen der Instandhaltung (und Instandsetzung) stets mehrheitlich. Deshalb sind andere Massnahmen wie die modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG), Modernisierung beziehungsweise Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG) und bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) streng von den Instandhaltungsmassnahmen zu unterscheiden, da die übrigen "Veränderungen" des gemeinschaftlichen Eigentums nur "allstimmig" ( Allstimmigkeit) oder mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden können.

Die Differenzierung ist auch deshalb notwendig, weil die Wohnungseigentümer im Hinblick auf § 16 Abs. 4 WEG eine Beschlusskompetenz haben, den Verteilungsschlüssel der Kosten für Instandhaltungsmassnahmen nicht nur nach Miteigentumsquoten, sondern auch anders-jedoch nicht "ungerecht" (unbillig)-zu verteilen, wofür ein Beschluss mit qualifizierter Mehrheit (drei Viertel nach Köpfen, 50 Prozent nach Miteigentumsanteilen) erforderlich ist.

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