Ordnungsgemässe Verwaltung

Bei einer Eigentumswohnung :

Das Gesetz nennt in § 21 Abs. 5 WEG eine Reihe von Massnahmen, die einer ordnungsgemässen Verwaltung entsprechen. Hier seien vor allem genannt:

* die Aufstellung einer -Hausordnung

* die ordnungsgemässe Instandhaltung und -Instandsetzung des -gemeinschaftlichen Eigentums

* die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage

* die Aufstellung eines Wirtschaftsplans

Jede Massnahme der ordnungsgemässen Verwaltung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschliessen, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Mehrheit ausdrücklich vorsieht.

Wohnungseigentümer, die sich nicht an einer solchen Abstimmung beteiligen, dagegen stimmen oder sich der Stimme enthalten, sind an den Mehrheitsbeschluss gebunden und haben anteilig zu den Kosten beizutragen, die durch die Beschlussausführung entstehen.

Bauliche Veränderungen und sonstige besondere Aufwendungen, die nicht mehr als ordnungsgemässe Instandhaltung und Instandsetzung anzusehen sind, bedürfen grundsätzlich eines einstimmigen -Beschlusses aller Wohnungseigentümer. Das Gesetz ist jedoch abdingbar, sodass die Gemeinschaftsordnung vorsehen kann, dass auch Beschlüsse über bauliche Veränderungen mit Mehrheit oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden können.

Im Gegensatz zu den baulichen Veränderungen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen im Rahmen der ordnungsmässigen Verwaltung zu sehen, wenn sie der Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen, ordnungsgemässen Zustands beziehungsweise der Beseitigung anfänglicher Mängel dienen. Orientierungsmassstab dafür, was als Instandhaltungsmassnahme anzusehen ist, ist dasjenige, was ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer vernünftigerweise zur Werterhaltung seines Eigentums aufwenden würde.



Folgende Beispiele aus der Rechtsprechung sollen die nicht immer einfache Unterscheidung verdeutlichen:

* Verbesserungen anlässlich notwendiger Reparaturen sind Instandsetzungsmassnahmen, falls der Mehraufwand nicht wesentlich höher ist gegenüber den Kosten der "Normalreparatur" (OLG Hamm, ZMR 1998, 188)

* die Umstellung einer Heizungsanlage von Öl- auf Gasversorgung ist bauliche Veränderung, da nach herrschender Meinung Gasversorgung nicht zwingend als sicherer, vorteilhafter und billiger als andere Energiequellen angesehen werden kann (OLG Celle, WuM 93, 89)

* der Einbau von Sicherheitstüren im Fahrstuhl aufgrund allgemein gültiger Sicherheitsvorschriften ist ordnungsmässige Verwaltung (LG München I, DB 1977, 2231)

* die Anlegung eines baubehördlich vorgeschriebenen Spielplatzes ist ordnungsmässige Verwaltung (LG Freiburg, ZMR 1979, 382)

* die Anbringung beziehungsweise Änderung von Farbmarkierungen auf Parkplätzen ist ordnungsmässige Verwaltung (OLG Karlsruhe, MDR 1978, 495)

* die Anbringung eines Windschutzes auf der Dachterrasse ist bauliche Veränderung, da damit das äussere Bild des Gebäudes in einschneidender Weise verändert wird (OLG Frankfurt, ZMR 1994, 381)

* ein im gemeinschaftlichen Treppenhaus eigenmächtig angebrachter Windfang ist bauliche Veränderung (OLG Frankfurt, NZM 1998, 201)

* die Vollverglasung eines Balkons ist bauliche Veränderung (OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.09.1979, Az.: 8 W 214/79)

* die der Verkehrsberuhigung dienende Verlegung von Betonschwellen in das vorhandene Steinpflaster einer Parkplatzzufahrt ist ordnungsmässige Verwaltung (KG Berlin, OLGZ 1985, 263)

* die Aufstellung eines Spielhauses und Klettergerüsts auf einer Spielwiese ist ordnungsmässige Verwaltung (BayObLG, ZMR 1980, 381)

* die Einzäunung eines Grundstücks ist keine bauliche Veränderung, wenn sie sich nach dem Inhalt der Teilungserklärung als Vervollständigung der Wohnanlage darstellt (KG, MDR 1982, 149)

* das Auswechseln von Fenstern und der Einbau einer Sprossenverglasung ist bauliche Veränderung (OLG Frankfurt, Rechtspfleger 1983, 62)

* die Errichtung eines Maschendrahtzaunes zwischen Stellplätzen in einer Wohnungseigentumsanlage ist bauliche Veränderung (BayObLG, NJW-RR 1991, 722)

* die Ersetzung eines schadhaften Zauns durch eine Berberitzenhecke und einen schmiedeeisernen Zaun ist bauliche Veränderung (BayObLG, MDR 1982, 852)

* die Errichtung einer Terrasse, die Ersetzung eines Gartenfensters durch eine Türe und der Anbau eines Balkons sind bauliche Veränderungen (BayObLG, DWW 1984, 22)

Entspricht die Massnahme ordnungsgemässer Verwaltung, dann

reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus, um sie umsetzen zu

können.

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