Mietspiegelspanne

Im Mietrecht :

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen lässt sich immer wieder ein erheblicher Unterschied bei den individuell vereinbarten Mieten feststellen. Sinn und Zweck der vom Gesetzgeber vorgeschlagenen Einführung von Mietspiegeln ist es, das Mietpreisgefüge, das in einer bestimmten Gemeinde herrscht, möglichst offenkundig zu machen. Dieser scheint erforderlich, um Streit zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden. Außerdem können Kosten bei der Beschaffung von Vergleichsmieten im Einzelfall, die zur Erhöhung der Miete erforderlich sind, eingespart werden. Die Gerichte benützen die amtlichen Mietspiegel gerne als Entscheidungshilfen. Auch bei der Bewertung, ob eine Mietpreisüberhöhung oder ein Mietwucher vorliegt, spielt der Mietspiegel eine gewisse Rolle.
Bei der Durchsicht der Mietspiegel lässt sich immer wieder feststellen, dass eine große Bandbreite der angegebenen Quadratmetermieten besteht. Dies resultiert aus Unterschieden bei dem Wohnwert, aus der unterschiedlichen Ausstattung, der abweichenden Beschaffenheit und der individuellen Lage der jeweiligen Wohnungen und aus den Preisbildungsmechanismen am Wohnungsmarkt. Aus den genannten Gründen muss der Mietspiegel gewisse Spannen umfassen. Dies wird dadurch gewährleistet, dass für jede Kategorie ein oberer und ein unterer Wert angegeben wird. So kann beispielsweise für eine 80 qm große Wohnung, mit guter Ausstattung und in mittlerer Wohnlage gelegen, die bis 1948 bezugsfertig wurde, eine Quadratmetermiete von 4 EUR bis 6 EUR als ortsübliches Mietentgelt anzusehen sein, in teuren Städten wie München oder Düsseldorf können die Werte ganz andere Dimensionen erreichen.
Will ein Vermieter mit Hilfe eines Mietspiegels die verlangte Miete erhöhen, so kann der Vermieter einen beliebigen Wert innerhalb der Mietspiegelspanne, in der die Wohnung einzuordnen ist, verlangen. Muss der Vermieter allerdings seine Ansprüche gerichtlich durchsetzen, so muss er im Prozessfalle nachweisen, warum er im Rahmen einer Mietspiegelspanne vom Höchstwert innerhalb einer jeweiligen Kategorie ausgeht und nicht den Mittelwert nimmt. Ein Abweichen vom Mittelwert kann dadurch gerechtfertigt sein, dass die spezielle Wohnung zwar in eine bestimmte Kategorie einzuordnen ist, jedoch auf Grund der Ausstattungsmerkmale an der Obergrenze dieser bzw. an der Untergrenze der nächsten Kategorie liegt.
Nebenbei sei noch bemerkt, dass nicht jede Gemeinde in der Bundesrepublik Deutschland über einen Mietspiegel verfügt.
Weitere Stichwörter:
Ausstattungsmerkmale, Kappungsgrenze, Mieterkündigung bei Mieterhöhung, Miethöhe, Mietspiegel, Nutzungsentschädigung, Ortsübliche Vergleichsmiete, Vergleichsmiete, Wohnlage

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