Gemeinschaftsordnung

Bei einer Eigentumswohnung :

ln der Regel beinhaltet die Teilungserklärung zur Begründung von Wohnungseigentum zwei unterschiedliche Dinge, nämlich die eigentliche Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

Die Teilungserklärung hat gegenüber dem Grundbuchamt zu erfolgen. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander und dient der Bestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend erforderlich; weder bei der Begründung des Wohnungseigentums durch Vertrag (§ 3 WEG) noch bei der Begründung des Wohnungseigentums im Rahmen einer Teilung (§ 8 WEG).

Fehlt die Vereinbarung über eine Gemeinschaftsordnung, gelten die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 10 bis 29 WEG allein. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass für die inhaltliche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung Vertragsfreiheit besteht. Die Grenzen der Vertragsfreiheit sind unabdingbare Gesetzesvorschriften, die nicht verändert oder abbedungen werden dürfen. Weiter darf die Gemeinschaftsordnung nicht gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB) verstossen und auch nicht sittenwidrig (§ 138 BGB) sein. Hier sind der Vertragsfreiheit bei der Gestaltung der Gemeinschaftsordnung Grenzen gesetzt.

Durch die Gemeinschaftsordnung können folgende Regelungen des WEG nicht abgeändert werden: Statische Bauteile können kein Sondereigentum sein, ebenso wenig Anlagen und Einrichtungen, die den Wohnungseigentümern zum gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Die Unselbstständigkeit des Sondereigentums kann durch eine Gemeinschaftsordnung nicht aufgehoben werden (§ 6 WEG). Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch unauflöslich; dies kann durch die Gemeinschaftsordnung nicht anders geregelt werden (§ 11 WEG).

Möchte ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum veräussern und ist eine Veräusserungszustimmung vereinbart worden, so kann sie nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das Zustimmungserfordernis bei einer Veräusserung - sofern in der Gemeinschaftsordnung normiert - kann jedoch nach § 12 Abs. 4 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit in einer Versammlung aufgehoben werden.

Auch der Anspruch auf Einziehung des Wohnungseigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 18 Abs. 1 und Abs. 4 WEG). Die Eigentümer können auch nicht vereinbaren, auf einen Verwalter zu verzichten. Jede Gemeinschaft muss einen Verwalter haben (§ 20 Abs. 2 WEG). Weiter kann durch die Gemeinschaftsordnung nicht geregelt werden, dass ein Umlaufbeschluss durch Mehrheiten wirksam gemacht werden kann. Ein Umlaufbeschluss muss immer einstimmig sein (§ 23 Abs. 3 WEG), das heisst von allen Wohnungs- und Teileigentümern unterschrieben werden.

Die gesetzlichen Minderheitenrechte bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung können durch die Gemeinschaftsordnung (§ 24 Abs. 2 WEG) nicht eingeschränkt werden. Über die Bestellung des Verwalters auf längstens fünf Jahre und dessen Abberufung, die nur auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden darf, entscheiden die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Eine wiederholte Bestellung bedarf eines erneuten, frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit zu fassenden Beschlusses der Gemeinschaft.

Auch diesbezüglich kann die Gemeinschaftsordnung nicht abändernd wirken (§ 26 Abs. 1 und 2 WEG), den Fünf-Jahreszeitraum verlängern oder die Erstbestellung, die maximal drei Jahre dauern darf (§ 26 Abs. 1 WEG), auf beispielsweise vier Jahre.

Die gesetzlich normierten Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können nicht eingeschränkt werden (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG), da es sich um Mindeststandards handelt. Alle nicht genannten Vorschriften des WEG sind abdingbar und können unter gewissen Einschränkungen in der Gemeinschaftsordnung abweichend vom Gesetz geregelt werden.

Die Vereinbarungen (Gemeinschaftsordnung) und inhaltliche Veränderungen von Vereinbarungen können Gegenstand einer Wohnungseigentümerversammlung sein. Der Inhalt solcher Vereinbarungen, in der Regel die Gemeinschaftsvereinbarung, können das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, insbesondere die Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen.

Vereinbarungen entstehen durch übereinstimmende Willenserklärungen der Beteiligten. Vereinbarungen können in der Regel nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert oder aufgehoben werden.

Es besteht in Ausnahmen die Möglichkeit, dass rechtswirksame Vereinbarungen abgeändert werden, wenn entgegen dem Einstimmigkeitserfordernis Beschlüsse mit Stimmenmehrheit gefasst werden. Wird dieser Änderungsbeschluss nicht angefochten, hat der Mehrheitsbeschluss mangels Anfechtung Bestandskraft erhalten. Es sei denn, der Beschluss ist nichtig, weil er gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstösst oder gegen die Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 (NZM 2000, 1184, nichtige Beschlüsse).

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