Renovierung der Mietwohnung

Laut Gesetz muss der Vermieter eine Wohnung instand halten oder instand setzen. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge andere Vereinbarungen. Die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist zulässig, solange er nicht unbillig benachteiligt wird. Als Faustregel kann man sagen, dass er ausschließlich Reparaturen durchführen muss, die durch Abwohnen notwendig geworden sind.
Schönheitsreparaturen

In der Regel hat der Mieter so genannte Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung vorzunehmen. Dazu zählen
* das Anstreichen, Kalken und Tapezieren von Wänden und Decken,
* das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizungsrohre,
* das Streichen von Innentüren, inneren Fensterrahmen und Außentüren.

Der Vermieter darf auf keinen Fall die Erneuerung des Teppichbodens verlangen, solange dieser lediglich Gebrauchsspuren aufweist. Nur bei Flecken oder Brandlöchern hat er einen Anspruch auf Schadenersatz. Auch das Abschleifen eines Parkettfußbodens gehört nicht zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen.

Man unterscheidet zwischen Anfangsrenovierung, Endrenovierung und Reparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses:
Vertragsklauseln, die dem Mieter eine Anfangsrenovierung aufbürden, sind unwirksam. Falls er allerdings widerspruchslos eine unrenovierte Wohnung akzeptiert, so kann man das als Verzicht auf die notwendige Anfangsrenovierung durch den Vermieter werten.
Ebenso haben Endrenovierungsklauseln keine Gültigkeit, wenn der Mieter die Wohnung während der Mietzeit vorschriftsgemäß instand gehalten hat.
Er muss sich einzig an Klauseln zu Schönheitsreparaturen ab Beginn des Mietverhältnisses halten.

Sieht ein Mietvertrag keine festen Renovierungstermine vor, gilt der Fristenplan des Mustermietvertrags, den das Bundesjustizministerium 1976 vorgelegt hat. Danach sind Küchen und Bäder alle drei, Wohnräume alle fünf und Schlafzimmer alle sieben Jahre zu renovieren. Der Vermieter hat kein Recht zu fordern, dass ein Fachhandwerker die Schönheitsreparatur durchführen soll. Gleichwohl schuldet der Mieter eine fachmännische Instandsetzung. Falls er selbst renoviert, darf seine Arbeit nicht schlechter sein als die eines durchschnittlichen Fachmanns. Bei Streitigkeiten sollte man einen Anwalt oder einen Juristen vom Mieterverein bzw. vom Haus- und Grundbesitzerverein zurate ziehen.



Gültigkeit des Fristenplans für Renovierungen
Sarhverhalt: Herr K. zog in eine unrenovierte Wohnung ein. Sein Mietvertrag enthielt einen Fristenplan für Schönheitsreparaturen. Während der Mietdauer renovierte er einmal, weigerte sich aber, dies zu wiederholen, bevor er auszog, obwohl der Plan bis dahin erneute Reparaturen vorsah. K. machte geltend, die Klausel sei unwirksam.

Urteil und Begründung: Das Oberlandesgericht Stuttgart gab K. Recht. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Fristenplan durchzuführen, ist unwirksam, wenn dem Betreffenden eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Das Urteil des Oberlandesgerichts wurde dann aber durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs in einem anderen Verfahren ein wenig zugunsten der Vermieter ergänzt. Auch in diesem Fall übernahm ein Mieter eine unrenovierte Wohnung,sein Mietvertrag brachte jedoch klar zum Ausdruck, dass der Fristenplan erst ab Beginn des Mietverhältnisses gelte. Dadurch erlangte die Klausel Wirksamkeit, nach der regelmäßige Schönheitsreparaturen gemäß den Vorgaben durchzuführen seien. Der Mietvertrag von Herrn K. hatte indes nicht ausdrücklich auf das Einsetzen der Frist hingewiesen; das Urteil blieb also gültig.

OLG Stuttgart, 8 RE-Miet 1/85; BGH, VIII ARZ 9/86

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