Überbau

Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar gegen eine Geldrente den U. zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat; §§ 912-916 BGB. Der rentenberechtigte Nachbar kann jederzeit verlangen, dass ihm der Rentenpflichtige gegen Übereignung des überbauten Grundstücksteils dessen Wert ersetzt. Massgebend ist dabei der Wert z. Z. der Grenzüberschreitung.

(§912 BGB) ist im Sachenrecht die Errichtung eines Gebäudes über die Grenze eines Grundstücks. Der Ü. ist eine Störung des Eigentums am überbauten Grundstück (des Nachbarn) (§ 1004 BGB). Er ist, wenn dem Überbauer weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat, zu dulden (entschuldigter Ü.). Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Er kann gegen Übertragung des Eigentums am überbauten Teil des Grundstücks den Wert dieses Teiles ersetzt verlangen. Das Gebäude gehört beim entschuldigten Ü. dem Überbauer, beim unentschuldigten Ü. entsprechend dem Eigentum an den überbauten Grundstücksteilen teils dem Nachbarn, teils dem Überbauer. Lit.: Ruhwinkel, S., Die Rechtsverhältnisse beim Grenzüberbau, 2004

Regelung der Eigentumsverhältnisse für den Fall, dass bei Errichtung eines Gebäudes das Bauwerk über die Grundstücksgrenze errichtet wird. Die Vorschriften sind entsprechend anzuwenden, wenn es nicht bei der Errichtung des Bauwerks, sondern nachträglich zu einem Überbau (z. B. bei Anbringen einer Isolierung) kommt. Hat der Eigentümer eines Grundstücks über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat (§ 912 Abs. 1 BGB). Die Entschädigung des betroffenen Nachbarn erfolgt in Form einer Geldrente. Die §§912-916 BGB regeln den unrechtmäßigen Überbau. Der Zweck der in § 912 BGB angeordneten Duldungspflicht besteht darin, eine wertvernichtende Zerstörung des Überbaus zu verhindern. Wenn der Nachbar dem Überbau zugestimmt, liegt ein rechtmäßiger Überbau vor. In diesem Fall ist § 912 Abs. 1 BGB nicht anwendbar, vielmehr richten sich die Duldungspflicht und die Entschädigungsfrage in erster Linie nach der getroffenen Vereinbarung. Für den rechtswidrigen, aber vom Nachbarn zu duldenden Überbau regelt § 912 BGB nur die Duldungspflicht und die Entschädigungspflicht, nicht aber die Eigentumsfrage. Hinsichtlich der Eigentumslage ist zwischen dem rechtmäßigen Überbau (der betroffene Nachbar hat zugestimmt) und dem zwar rechtswidrigen, jedoch nach § 912 BGB zu duldenden Überbau einerseits und dem rechtswidrigen (wegen rechtzeitigen Widerspruchs des betroffenen Nachbarn), nicht zu duldenden Überbau zu unterscheiden.
Beim rechtmäßigen Überbau ist der Eigentümer des überbauenden Grundstücks Eigentümer des gesamten Gebäudes einschließlich des Teils, der auf dem Grundstück des Nachbarn steht (Grundsatz der Rechtseinheit am Gebäudes).
Ist der Überbau nach § 912 Abs. 1 BGB zu dulden und schuldet der Überbauende dem Nachbarn gem. § 912 Abs. 2 BGB eine Rente, so trifft die Rentenzahlungspflicht den jeweiligen Eigentümer des überbauenden Grundstücks. Das Recht auf die Rente geht gem. § 914 BGB allen Rechten ans belasteten Grundstück, auch den älteren, vor. Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus. Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen. Zum Verzicht auf das Recht sowie zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich. Nach § 915 BGB kann der Rentenberechtigte jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat.
Ist dagegen der Überbau nicht zu dulden, weil der betroffene Nachbar rechtzeitig widersprochen hat, so
kommt es nach h. M. zu einer realen Eigentumsteilung an der Grenze. Der Nachbar kann in diesem Fall aber auch die Beseitigung des Überbaus und die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen.

Hat ein Grundstückseigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grundstücksgrenze teilweise auf ein fremdes Grundstück gebaut, so kann sich an sich der Eigentümer dieses Grundstücks hiergegen mit der Klage wegen Eigentumsstörung (§ 1004 BGB) wehren, die sich auf Beseitigung der Störung richtet. Der Überbau ist jedoch zu dulden, wenn der Überbauende ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit (Verschulden) gehandelt und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat (sog. entschuldigter oder rechtmäßiger Ü., §§ 912 ff. BGB; Verschulden des Architekten usw. ist zuzurechnen). Während beim unentschuldigten Ü. der überbaute Teil in das Eigentum des Nachbareigentümers fällt (BGH, h. M.), gehört der rechtmäßige Ü. ganz dem versehentlich Überbauenden (str.). Der Nachbar, der den berechtigten Ü. hinnehmen muss, hat zum Ausgleich einen Anspruch auf angemessene Entschädigung durch eine laufende Geldrente (Überbaurente), die im Grundbuch nicht eintragungsfähig ist und allen Rechten am Grundstück vorgeht (§ 914 BGB). Der Rentenberechtigte kann ferner verlangen, dass ihm der Überbauende gegen entsprechenden Wertersatz den überbauten Teil seines Grundstücks abkauft (§ 915 BGB). Nachbarrecht.

Es kommt doch tatsächlich so oft vor, dass jemand auf seinem Grundstück ein Gebäude errichtet und über die Grundstücksgrenze hinweg auch auf das Nachbargrundstück weiterbaut, dass hierfür eine eigene Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch erforderlich war. Mit dieser gesetzlichen Vorschrift sollte dem »Überbauer« geholfen werden, der nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig, also nur leicht fahrlässig, auf das Nachbargrundstück hinüberbaute. Wer vorsätzlich oder grob fahrlässig beim Bauen das eigene Grundstück verlässt, dem kann und wird auf erlegt, den Überbau wieder zu beseitigen.
Wer leicht fahrlässig »hinüberbaut«, darf zunächst abwarten, ob der Nachbar sich gegen den Überbau zur Wehr setzt und Widerspruch gegen die Grenzüberschreitung erhebt. Dabei muss sich der Nachbar beeilen und sich schnell zur Wehr setzen, weil nur ein sofortiger Widerspruch nach der Grenz-
Überschreitung eine Wirkung entfaltet. Erhebt der Nachbar keinen oder verspäteten Widerspruch, dann muss er den Überbau dulden, wird jedoch durch eine Geldrente hierfür entschädigt.

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