Bauherrenmodell

Unter einem Bauherrenmodell versteht man den Zusammenschluss mehrerer Bauherren zu einer Gemeinschaft mit dem Ziel, Eigentumswohnungen zu bauen bzw. wertbeständige Immobilien zu erwerben und zu vermieten. Ein wesentliches Element des Bauherrenmodells ist die Einschaltung eines Treuhänders, der im Auftrag und mit Vollmacht der Bauherren sämtliche notwendigen Verträge abschließt. Der Treuhänder kauft also für seine Auftraggeber das Grundstück und vergibt auch die Werkverträge für den Bau bzw. er erwirbt für die Gemeinschaft ein bereits fertig gestelltes Objekt. In beiden Fällen trägt das wirtschaftliche Risiko der einzelne Bauherr.
Steuerersparnis
Der eigentliche Zweck der Bauherrenmodelle besteht darin, Steuern zu sparen. Bestimmte Aufwendungen wie Vermittlungsund Baubetreuungsgebühren, aber auch die Kosten für den Treuhänder und Zinsen für die Finanzierung können als Werbungskosten im Rahmen der Steuererklärung von der Einkommenssteuer abgezogen werden und hohe Verluste bei der Vermietung und Verpachtung mindern insgesamt die Einnahmen des Bauherrn, sodass sich der Bau letztlich durch Steuerersparnisse finanzieren soll.
Der Bundesfinanzhof hat den Bauherrenmodellen jedoch neuerdings enge Grenzen gesetzt. Wesentliche Voraussetzung dafür, dass ein Bauherrenmodell vorliegt, ist, dass der Anleger auch tatsächlich als Bauherr auftritt. Das bedeutet, er muss wie ein gewöhnlicher Bauherr das Baugeschehen beherrschen können, also Planung und Ausführung rechtlich und tatsächlich bestimmen. Damit will man echte Bauherren von Personen abgrenzen, die lediglich Geld anlegen möchten.


Bauherren oder nicht?
Sachverhalt: Mehrere Geschwister erwarben ein Grundstück in Brandenburg. Sie schlossen mit einer Baugesellschaft, die nicht Eigentümerin des Grundstückes war, einen Bauleistungsvertrag, in dem die schlüsselfertige Erstellung von vier Wohngebäuden zu einem Festpreis vereinbart wurde. In einer gerichtlichen Auseinandersetzung musste die Frage geklärt werden, ob sie als Bauherren anzusehen sind.
Urteil und Begründung: Die Geschwister sind, obwohl sie weit vom Bauplatz entfernt wohnen, echte Bauherren, da sie auf eigene Rechnung und Gefahr bauen lassen. Sie konnten den Vertrag mit der Gesellschaft weitgehend frei bestimmen und übernahmen kein vorgefertigtes, schon im Detail geregeltes Bebauungskonzept.
Finanzgericht Brandenburg, Urteil vom 18. 9. 1996 2 K 203/96 F

Beim B. schließen sich Kapitalanleger meist über einen Treuhänder zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen, die zur späteren Vermietung Eigentumswohnungen usw. errichtet (anders Erwerbermodell: Kauf eines bereits fertiggestellten Objekts). Durch Zusammenballung von sofort abzugsfähigen Werbungskosten in den Jahren der Errichtung, z. B. Vermittlungs-, Baubetreuungs-, Treuhandgebühren und Zinsen infolge hoher Fremdfinanzierung, sollen bei den bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hohe Verluste entstehen, die der Bauherr durch Verlustausgleich mit anderen positiven Einkünften saldieren kann, um die Eigentumswohnung aus Steuerersparnissen zu finanzieren. Durch Grundsatzurteil vom 14. 11. 1989 (BStBl. 1990 II 299) hat der BFH entschieden, dass die Anleger bei einem B. regelmäßig nicht Bauherren, sondern Erwerber des bebauten Grundstücks sind, so dass die Gebühren für Baubetreuung, Treuhandtätigkeit und -vermittlung nicht sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten sind. Diese wirken sich nur über die Absetzung für Abnutzung steuerlich aus (Bauherren-Erlass v. 31. 8. 1990, BStBl. I S. 366). S. a. Immobilienfond, Verlustzuweisungsgesellschaft.

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