Eigentümerpflichten

Bei einer Eigentumswohnung :

Naturgemäss hat der Wohnungseigentümer nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Das ist nichts Neues.

Der Wohnungseigentümer hat die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcherweise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Mass hinaus ein Nachteil erwächst. Diese Pflichten des Eigentümers sind in § 14 WEG aufgeführt und begrenzen gleichzeitig die Befugnisse des Eigentümers gemäss § 13 WEG, falls keine Gebrauchsregelungen nach § 15 WEG bestehen.

Dabei versteht man unter dem Begriff "Nachteil" jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers. Die Vorschriften des jeweiligen Landesnachbarrechts geben bei der Beurteilung der Frage des Nachteils einen gewissen Anhaltspunkt.

Aus § 14 Nr. 1 WEG folgt auch die Pflicht, die Nutzungsberechtigung der anderen Wohnungseigentümer nicht in der Benutzung zu stören.

Eine zulässige Nutzung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ist beispielsweise der Betrieb eines Büros innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage oder die Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste. Ebenso zulässig soll die massvolle Haustierhaltung (Tierhaltung) sein und der Betrieb einer Krankengymnastikpraxis innerhalb einer Wohnung, wobei letzteres Beispiel eigentlich keine Schule machen sollte, da durch einen innerhalb der Wohnung ausgeübten Gewerbebetrieb der Charakter der Wohnanlage in gewisser Weise verändert wird.

Der Wohnungseigentümer verletzt seine Pflichten gemäss § 14 Nr. 1 WEG, wenn er innerhalb seiner Wohnung beispielsweise eine Kindertagesstätte oder ein Ballettstudio betreibt. Ebenso unzulässig ist der Betrieb eines Bordells, Sex-Shops oder Sex-Kinos.

§ 14 Nr. 2 WEG regelt die Pflichten des Wohnungseigentümers für Fälle, in denen der Wohnungseigentümer sein Sondereigentum an andere Personen überlässt (zum Beispiel solche, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören).

Es handelt sich hierbei um eigene Pflichten des Wohnungseigentümers. Allerdings besteht keine Haftung für Fremdverschulden.

Weiter ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen (§ 14 Nr. 3 WEG). Zu den Einwirkungen gehören auch die Eingriffe in die Sachsubstanz. Der Wohnungseigentümer hat gewisse Duldungspflichten zu tragen. Beispielsweise wenn ein Breitbandkabelanschluss (Breitbandkabel), eine Telefonleitung oderTV-Antenne ( Antennenanlage) installiert wird.

Ebenso trifft den Wohnungseigentümer die Pflicht, das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Allerdings ist ihm der hierdurch entstehende Schaden zu ersetzen.

Eventuell muss der Wohnungseigentümer gemäss § 14 Nr. 4 WEG auch Eingriffe in das Sondereigentum dulden. Dieser Duldungsanspruch steht allerdings der Gemeinschaft zu. Die Haftung für dann entstandene Schäden ist unabhängig von einem Verschulden. Zu bedenken ist auch, dass der Wohnungseigentümer als Duldungspflichtigerden Schaden anteilig mittragen muss(§ 16 Abs. 4WEG), allerdings könnte man bei solchen Massnahmen durch Beschluss den betroffenen Wohnungseigentümer, der Dreck und Staub der Massnahme erdulden musste, von der Kostenbeteiligung nach der WEG-Reform ausnehmen (§ 16 Abs. 4 WEG), bei einer Drei-Viertel-Mehrheit nach Köpfen und 50 Prozent nach Miteigentumsanteilen.

Ausserdem ist zu beachten, dass die Duldungspflicht bei einer Reparatur von Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers sich nach allgemeinen Grundsätzen, zum Beispiel dem Landesnachbarrecht, begründet.

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