Feuchte Wände

Im Mietrecht :

Feuchte Wände und Schimmelflecken an Decken in Wohnungen sind immer als Fehler der Mietsache anzusehen. Diese Fehler beeinträchtigen das Wohlbefinden der Bewohner und sind möglicherweise auch als gesundheitsschädlich anzusehen. Feuchtigkeitsschäden berechtigen den Mieter In aller Regel zu einer Mietminderung.
Es kommt allerdings auf die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden an. Ist die Feuchtigkeit auf Schäden am Haus oder auf Baumängel (ungenügende Isolierung) zurückzuführen, so kann der Mieter immer mindern.
Wird die Feuchtigkeit durch falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters verursacht, so ist die Mietkürzung ausgeschlossen. Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht und hat damit kein Recht, den Mietzins zu mindern.
Die Abgrenzung, ob ein Schaden am Haus vorliegt, ein Baumangel als Ursache für die eindringende Feuchtigkeit anzusehen ist oder ein falsches Verhalten des Mieters vorliegt, ist nicht immer leicht durchzuführen. Kommt die Feuchtigkeit von außen, etwa durch einen versteckten Wasserrohrbruch oder durch ein undichtes Dach, so liegt ein Baumangel vor.
Leider sind die Einzelfälle nicht immer so klar: Es kann auch sein, dass die Feuchtigkeit von „innen" kommt, und zwar durch Kondenswas- serbildung an den Wänden. Die Feuchtigkeitsschäden durch Kondens- wasserbildung können sowohl auf Bauschäden beruhen oder durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters verursacht werden.
Hier kommt es regelmäßig zwischen Mieter und Vermieter zu erheblichen Streitigkeiten über die zu beantwortende Frage, wer für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist. Häufig kommen beide Ursachen zusammen: Einerseits ist die Wärmeisolierung des Hauses nicht ausreichend, andererseits setzt der Mieter durch falsches Heizverhalten die Ursache. Die Feststellung, wer schließlich für den Fehler der Mietsache verantwortlich ist, ist in diesen Fällen außerordentlich schwierig zu treffen und wird oft ohne Sachverständigengutachten im Rahmen eines Prozesses nicht möglich sein.
Wenn trotz richtiger Beheizung und Lüftung die Wohnung feucht wird, so gehen die Gerichte in der Regel davon aus, dass die Wohnung einen Baumangel hat und der Vermieter dafür sorgen muss, dass die Feuchtigkeitsschäden auf Grund von Kondenswasserbildung unverzüglich abgestellt werden.
Die Verteilung der Beweislast ist in solchen Prozessen außerordentlich wichtig: Grundsätzlich ist es Sache des Mieters nachzuweisen, dass der Mangel, weswegen er die Miete mindert, auf Feuchtigkeit in der Wohnung zurückzuführen ist. Hält der Vermieter die Mietminderung für unberechtigt, so muss er beweisen, dass kein Baumangel, sondern unzureichendes Lüften oder Beheizen die Ursache für die Feuchtigkeit ist.
Es hat sich in der Rechtsprechung die Ansicht durchgesetzt, es sei dem Mieter nicht zuzumuten, Beweise über Dinge zu führen, die aus- schließlich im Gefahrenbereich des Vermieters liegen. Baumängel etwa liegen außerhalb des Risikobereichs des Mieters.
Der Vermieter läuft also Gefahr, wenn sich nicht mit Sicherheit feststellen lässt, ob die Schäden auf Baumängel oder auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, den Prozess im Falle einer Mietminderung zu verlieren. Der Vermieter trägt die Beweislast und muss daher den entsprechenden Nachweis für seine Behauptungen führen. Der Mieter gewinnt den Prozess, wenn festgestellt wird, dass die vorgenommene Mietminderung gerechtfertigt ist.
Weitere Stichwörter:
Anzeigepflicht, Beweismittel, Fehler der Mietsache, Höhe der Mietminderung, Mietminderung, Prozesskosten, Sachverständiger, Selbstständiges Beweisverfahren, Streitwert

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