Höhe der Mietminderung

Im Mietrecht :

Sind die Voraussetzungen für die Minderung der vereinbarten Miete gegeben und ist die Beeinträchtigung der Mietsache nicht unerheblich, so hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete zu mindern, d. h. zu kürzen. Ausgangspunkt für die Berechnung des Umfangs der Mietminderung ist die Bruttomiete, dabei handelt es sich um den Mietzins einschließlich der Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH NZM 2005, 455 und 500).
Die in Abzug zu bringende Mietminderung hängt ihrer Höhe nach vom jeweiligen Umfang der Beeinträchtigungen der Mietsache ab. Je stärker ein Mangel die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung negativ beeinflusst, desto größer darf der Mietkürzungsbetrag sein. Bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung ist in der Berechnung zu berücksichtigen, in welchem rechnerischen Verhältnis die jetzt durch den Mangel geschmälerte „Leistung" des Vermieters zur Höhe der Mietzahlung steht.
Häufig berechnen Gerichte den Wohnwert der Räume und setzen diesen Betrag in Abhängigkeit von der Größe und der normalen Nutzung im Verhältnis zum Mietzins. Beispielsweise beträgt der Wohnwert eines Wohnzimmers 28%, der eines Arbeitszimmers 20%, der des Schlafzimmers 12%, der der Küche 10%, der des Bades 10%, der von Abstellräumen 7 %, der eines Gäste-WC 3 % und der eines Balkons 10%. Auf Grund dieser Prozentzahlen, die nur als Anhaltspunkte dienen, wird der jeweilige Mietanteil zugrunde gelegt. Des Weiteren muss noch die Minderungsquote, die zwischen 0 und 100% liegen kann, entsprechend in die Berechnung eingestellt werden. Hat die Wohnung eine andere als die übliche Raumaufteilung, wird sie in anderer Art genutzt oder handelt es sich um eine kleine Wohnung, so können sich innerhalb der oben angegebenen Wohnwerte die einzelnen Prozentsätze verschieben und müssen individuell angepasst werden. Wenn beispielsweise ein paar Tage lang die Wohnung ohne Warmwasserversorgung ist, so ist die Küchen- und Badbenutzung beeinträchtigt.
Allerdings dürfte diese Beeinträchtigung, die als Fehler der Mietsache zu qualifizieren ist, nicht die gesamte Nutzungsmöglichkeit ausschließen, sondern nur teilweise, vielleicht zu 50%. Das Kaltwasser kann nach wie vor benützt werden, um auf das vorhergehende Beispiel Bezug zu nehmen.
Außerdem sind bei der Berechnung der Höhe der Minderung auch die örtlichen Gegebenheiten einer Wohnung in eine Gesamtbewertung miteinzustellen. Der Ausfall der Warmwasserversorgung wirkt sich zwar unmittelbar nur in der Küche und im Bad aus, jedoch wird der Wohnwert der gesamten Wohnung durch den Mangel erheblich beeinträchtigt. Dies muss bei der Berechnung mit berücksichtigt werden.
Im Rahmen eines Prozesses muss dann der Mieter beweisen, dass die Wohnung mit Fehlern bzw. Mängeln behaftet ist oder war. Weiter muss der Mieter beweisen, dass er die Mängel rechtzeitig dem Vermieter mitgeteilt hat. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen eine schriftliche Mängelrüge. Im Gegensatz dazu muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Sind beispielsweise Brandlöcher im Teppichboden, so wird der Mieter beweisen müssen, dass ihn keine Schuld an den Schäden trifft. Hat der Mieter den Fehler selbst schuldhaft verursacht, kann er die Miete nicht mindern.
Häufige Mietminderungsansprüche ergeben sich aus Lärmbelästigungen; außerdem sind feuchte Wände und Schimmelbildung sowie Probleme mit der Heizungsanlage ein Minderungsgrund. Auch hat der Mieter möglicherweise das Recht die Miete zu mindern, wenn Umwelteinflüsse den Wohnwert der Mietsache und das Wohlbefinden der Mieter negativ beeinflussen; als Beispiel seien hier Umweltgifte genannt. Allerdings kann im Einzelfall das Recht zur Minderung ausgeschlossen sein, wenn über einen längeren Zeitraum (etwa sechs Monate) trotz Mangel die Miete ungekürzt fortentrichtet wird (BGH, Urteil v. 22.10.2003, Az.: XII ZR 126/00).
Weitere Stichwörter:
Anzeigepflicht, Fehler der Mietsache, Feuchte Wände, Kaltmiete, Lärmbelästigungen, Mietminderung, Mindesttemperatur

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