Mietminderung

Der Vermieter hat die Verpflichtung, die Mietsache während der Dauer des:Mietverhältnisses so zu erhalten, dass ein vertragsgemäßer Gebrauch gewährleistet ist. Tut er das nicht, ist der Mieter durch das Gesetz grundsätzlich berechtigt, den Mietzins entsprechend anzupassen, d. h. zu mindern, und zwar ab dem Zeitpunkt, zu dem der mangelhafte Zustand der Mietsache auftritt. Der Mieter muss also nicht die Mietminderung zuvor beim Vermieter beantragen, aber er muss den Vermieter — nach § 545 Abs.l BGB unverzüglich — über die Mängel informieren, damit dieser sie auch beseitigen kann. Diese Pflicht besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel ohnehin schon kennt.
Wann liegt ein Mangel vor?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht so beschaffen ist, wie sie vertraglich sein sollte, wenn sie also fehlerhaft ist oder nicht die Eigenschaften aufweist, deren Existenz der Vermieter zugesichert hat.
Ein Mangel besteht auch dann, wenn die Beeinträchtigung durch Umstände hervorgerufen wird, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und die er auch nicht beheben kann, etwa wenn sich in der Nachbarschaft eine Großbaustelle befindet.
Berechnung der Minderung
Die Mietminderung richtet sich in ihrer Höhe nach dem Verhältnis, das zwischen der vorhandenen Beeinträchtigung und dem ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache besteht, und wird in der Regel zu einem bestimmten Prozentsatz vorgenommen. Für viele mögliche Mängel haben die Gerichte Prozentsätze festgelegt.
Verlust des Rechts der Mietminderung
Unter bestimmten Umständen kann es vorkommen, dass das Recht des Mieters auf Mietminderung eingebüßt wird:
Der Mieter kann sein Recht auf Mietminderung verlieren, wenn er es unterlässt, den Vermieter unverzüglich über die Mängel an der Mietsache zu informieren. Er kann sogar zum Schadenersatz verpflichtet werden, wenn die Verzögerung der Anzeige dazu führt, dass weitergehende Schäden entstehen, die bei rechtzeitiger Anzeige vom Vermieter noch hätten verhindert werden können. Der Mieter kann sein Recht zur Minderung ebenfalls verwirken, wenn er bei Beginn des Mietverhältnisses in Kennmis des Mangels den Vertrag abschließt, etwa weil er ihn nicht ernst genug nimmt. Um sich in solchen Fällen abzusichern, sollte sich der Mieter schon bei Vertragsabschluss das Recht auf Mietminderung vorbehalten. Ein Mieter kann sein Recht zur Minderung auch dann verlieren, wenn er in Kenntnis des Mangels die monatliche Miete vorbehaltlos weiterzahlt. Er sollte daher zugleich mit der Mängelanzeige erklären, dass er sich das Recht zur Minderung vorbehält und dass er die vollständige Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlt. Allerdings ist juristisch noch nicht eindeutig geklärt, wann die vorbehaltlose Zahlung zum Verlust des Minderungsrechts
führt — ein Zeitraum von drei Monaten bewirkt dies noch nicht, einer von sechs Monaten wohl. Verstärkt sich der Mangel jedoch zukünftig, so könnte der Mieter insoweit wieder mindern.
Minderung bei Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung kann ein Mieter, auch wenn ein Mangel fortbesteht, nicht verhindern. Allerdings ist er berechtigt, die Mietminderung mit dem gleichen Prozentsatz auf die neue Miete zu übertragen.
Wenn nach den genannten Punkten eine Mietminderung ausgeschlossen war, dann gilt die Minderung nach der Mieterhöhung nur für den Erhöhungsbetrag. Für die bislang geltende Miete gilt der Ausschluss weiterhin.
Bewerkstelligung der Mietminderung
Nach dem Gesetz ist der Mieter verpflichtet, die Miete am Ende der Mietzeit zu entrichten bzw. — bei der Vereinbarung von Zeitabschnitten — am Ende jedes Zeitabschnitts, in der Regel jedes Monats. In solchen Fällen zahlt der Mieter am Monatsende einfach entsprechend weniger Miete.
Beispiele für Minderungsquoten bei Mängeln an einer Mietsache
Die folgenden Minderungsquoten wurden von Gerichten für bestimmte Mängel zugesprochen. Man darf sie in einer konkreten Situation aber nicht einfach übernehmen, denn jeder Fall hat seine Eigenarten.
Die Minderungsquote errechnet sich grundsätzlich aus der Kaltmiete. Lediglich wenn die Mängel auch die Heizleistung betreffen, wird die Vorauszahlung für Heiz-und Warmwasserkosten auch in die Berechnung mit einbezogen.
5 % wenn die Gegensprechanlage nicht funktioniert
5 % wenn die Fenster bei starkem Regen undicht sind
5 % wenn das Treppenhaus verwahrlost ist
10 % wenn kleine Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung bestehen
10 % wenn die Heizung laute Geräusche von sich gibt
10 % wenn die Warmwasserversorgung einen Monat lang abgestellt wird
10 % wenn der Pkw-Stellplatz nicht zur Verfügung steht
10 % wenn die Waschküchenbenutzung nicht mehr möglich ist
10 % wenn der Keller nicht mehr genutzt werden kann
10 % wenn die Heizleistung schlecht ist
10 % wenn innerhalb der Ruhezeiten erheblicher Kinderlärm stört
15 % wenn die Heizleistung sehr schlecht ist
15 % wenn die Wohnungseingangstür fehlt
20 % wenn die Mitbewohner erheblichen Lärm verursachen
20 % wenn es wegen erheblich undichter Fenster und Türen zieht
20 % wenn es in der Wohnung sehr feucht ist
20 % wenn eine Baustelle in der Nachbarschaft erheblichen Baulärm verursacht
25 % wenn an der Wohnzimmerdecke Wasserschäden sind
25 % wenn während zwei Dritteln des Monats die Heizung ausfällt
30 % wenn erhebliche Feuchtigkeit und Bodenkälte in der Wohnung gegeben sind
30 % wenn das Wohnzimmer unbenutzbar ist
30 % wenn die Temperaturen im Wohnzimmer bei nur 15°C liegen 50 % wenn alle Fenster in der Wohnung undicht sind
60 % wenn erhebliche Belästigungen durch Bauarbeiten im Haus gegeben sind
80 % wenn die einzige Toilette der Wohnung nicht benutzbar ist
100 % wenn die Heizung in den Wintermonaten völlig ausfällt 100 % wenn ein kompletter Umbau der Wohnung mit erheblicher Lärm- und Schmutzbelästigung vorgenommen wird.

In den meisten Mietverträgen wird aber vereinbart, dass die Miete zu Beginn eines Zeitabschnitts, also am Monatsanfang, zu zahlen ist. Tritt nun in der Mitte des Monats ein Mangel auf und der Mietzins ist schon in vollem Umfang entrichtet, dann kann der Mieter die Überzahlung zurückfordern. Einfacher ist es jedoch, eine Verrechnung mit der Miete für den nächsten Monat vorzunehmen. Viele Mietverträge enthalten aber Klauseln, die diese Verrechnung nicht erlauben.

Zu beachten ist, dass solche Klauseln allerdings meist nicht wirksam sind, denn das Recht zur Minderung kann in einem vorformulierten Vertragstext nicht ausgeschlossen werden.
Außerdem ist es juristisch nicht zulässig, das Minderungsrecht dahingehend zu beschränken, dass der Mieter die Miete nur dann kürzen darf, wenn dies rechtskräftig festgestellt ist.

Zulässig ist jedoch eine Klausel, die bestimmt, dass der Mieter dem Vermieter die Aufrechnung einen Monat vorher ankündigen muss.
Nicht wirksam hingegen sind nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes solche Klauseln, die die Bestimmung enthalten, dass die Aufrechnung nur dann statthaft ist, wenn der betreffende Betrag vom Vermieter auch akzeptiert oder aber rechtskräftig von einem Gericht festgestellt wird und wenn der Mieter laut Vertrag gleichzeitig den Mietzins im Voraus zahlen soll.

Ist die Mietsache nicht in einem ordnungsgemässen Zustand,
kann gegebenenfalls der Mieter dem Vermieter auch erklären, er werde künftig den Mietzins nicht mehr in voller Höhe bezahlen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt, ob der Vermieter daran schuld ist oder nicht, spielt keine Rolle. Problematisch wird es dann, wenn die Höhe der Mietminderung festgelegt werden soll. Liest man den Katalog der von Gerichten entschiedenen Mietminderungen durch, kann man nur immer wieder bedauern, dass offensichtlich jeder Mietrichter sein eigenes Mietrecht macht.
Eine Reduzierung des Mietzinses auf Null kommt allerdings nur in aussergewöhnlichen Fällen in Betracht. Es muss dann schon z.B. die Heizung während der Wintermonate völlig ausfallen oder die Wohnung total umgestaltet wprden, wobei allerdings auch hier wieder Einschränkungen der Gerichte dahingehend gemacht werden, dass Mängel dauernd bestehen müssten und überhaupt nicht zu beheben seien.
Der Mieter muss die beabsichtigte Mietminderung rechtzeitig ankündigen, damit sich der Vermieter darauf einstellen und eventuell die Mängel beheben kann.

Im Mietrecht :

Wenn ein Fehler der Mietsache vorliegt, wenn also der Ist-Zustand der Mietsache von deren Soll-Zustand negativ abweicht, hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete, die er an sich vereinbarungsgemäß zu bezahlen hat, zu mindern. Dieses Recht gibt § 536 BGB (Haftung für Sachmängel).
Der Mieter hat die rechtliche Möglichkeit für die Zeit, in der die Mietsache mit einem Mangel (Fehler) behaftet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, die Miete zu kürzen. Der Mieter ist nur zur Zahlung einer herabgesetzten Miete verpflichtet.
Regelmäßig ist zu beobachten, dass in den alten Mietverträgen vereinbart ist, die Miete sei im Voraus zu bezahlen. Die Vorleistungspflicht des Vermieters ist seit 1.9.2001 aufgehoben und der Mieter muss gem. § 556b Abs. 1 BGB die Zahlung am Anfang des Monats erbringen. Tritt ein Mangel an der Mietwohnung z. B. nach Bezahlung der März-Miete auf, so hat der Mieter für den Monat März an sich zu viel Miete bezahlt, er hätte ja die Miete, angesichts des Mangels, mindern können. Diesen Betrag kann der Mieter deshalb zurückverlangen. Die zu viel bezahlte Miete kann mit der nächsten fälligen Miete verrechnet werden.
Immer wieder ist in Verträgen, insbesondere in Formularverträgen, zwischen den Parteien geregelt, dass Mieter nicht berechtigt sind, ihre Rückzahlungsansprüche mit Mietforderungen des Vermieters zu verrechnen (Aufrechnungsverbot). Solche Klauseln können gegen das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen und sind möglicherweise - was jeweils im Einzelfall zu prüfen ist - als unwirksam anzusehen. In jedem Fall sind solche Klauseln unwirksam, wenn die Mieterforderung vom Vermieter nicht bestritten bzw. von einem Gericht bestätigt (Entscheidung, Urteil) worden ist. Es gibt Meinungen, die diese Aufrechnungsverbote bzw. Verrechnungsverbote insgesamt als unwirksam ansehen.
Bei der Durchführung einer Mietminderung ist weiter zu beachten, dass nicht jeder Fehler der Mietsache zu einer Minderung der Miete berechtigt. Es dürfen keine unerheblichen Beeinträchtigungen sein, z.B. eine defekte Glühbirne im Keller oder im Flur. Mängel dieser Art können ohne Schwierigkeiten und ohne Probleme sofort beseitigt werden.
Weitere Stichwörter:
Allgemeine Geschäftsbedingungen, Anzeigepflicht, Entscheidung, Fehler der Mietsache, Formularvertrag, Höhe der Mietminderung, Instandhaltung, Instandsetzung, Mietschulden, Mietvertrag, Mietzins, Mustermietvertrag, Rückforderung, Schadenspauschale

Mietvertrag (2 a).

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