Nachforderungen

Bei einer Eigentumswohnung :

Hinter diesem "Stichwort" verbirgt sich ein Problem, das in der Praxis sehr häufig vorkommt, nämlich wer das Hausgeld bezahlen muss, wenn die Eigentumswohnung im Laufe eines Abrechnungsjahres veräussert wird und ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Der BGH hat am 21.04.1988 (NJW 1988, 1910) folgenden Leitsatz aufgestellt: "Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilsmässigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist." Der BGH begründet seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass keine zwingenden Gründe vorhanden seien, die im Gesetz vorgezeichnete Verteilung der Lasten und Kosten im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung zu korrigieren (§ 16 WEG). Diese gängige Rechtsprechung ist auch durch die teilweise Neufassung des § 16 WEG nicht tangiert und gilt nach wie vor beziehungsweise ist von den Instanzgerichten zu beachten.

Soweit die Jahresabrechnungen reine Verbrauchskosten erfassen, liegt es selbstverständlich nahe, denjenigen mit den Kosten zu belasten, der am Verbrauch mitgewirkt und den entsprechenden Nutzen gehabt hat.

Der BGH vertritt nunmehr die Auffassung, dass Deckungslücken, die dadurch entstehen, dass sich Vorschussforderungen des Verwalters an einzelne Eigentümer als uneinbringlich erweisen, ohnehin im folgenden Wirtschaftsjahr durch entsprechend erhöhte Vorschussleistungen der Wohnungseigentümer, auch unter Einschluss des inzwischen im Grundbuch eingetragenen Erwerbers, ausgeglichen werden.

Neben den reinen Verbrauchskosten enthalten die Jahresabrechnungen aber auch Aufwendungen für Reparaturen und grössere Instandhaltungsmassnahmen und Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage. Den Nutzen aus solchen Aufwendungen zieht jedoch in erster Linie der neue Wohnungseigentümer und nicht der veräussernde Wohnungseigentümer. Nach Ansicht des BGH ist es daher nicht unbillig, wenn der neue Eigentümer solche Kosten mitträgt.

Angesichts dieser Rechtsprechung empfiehlt es sich, in den Fällen des rechtsgeschäftlichen Erwerbs von Wohnungseigentum vertragliche Regelungen zu treffen, die einen gerechten Interessenausgleich zwischen Veräusserer und Erwerber gewährleisten. Hierauf ist bei der notariellen Beurkundung zu achten.

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