Sonderkündigungsrecht

Im Mietrecht :

Nach Maßgabe von § 561 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter von ihm eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 oder 559 BGB verlangt. Dieses Kündigungsrecht hat fast keine praktische Bedeutung. Unabhängig davon steht dem Mieter das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. §§ 542, 573 BGB zu, allerdings nur, wenn er keinen Zeitmietvertrag abgeschlossen hat. Nimmt der Mieter das Kündigungsrecht wahr, so braucht er die geforderte höhere Miete nicht zu bezahlen.
Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, so ist der Mieter ebenfalls berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Erhöht der Vermieter die Miete um 11 %, so kann der Mieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Falle einer Kündigung tritt die Mieterhöhung ebenfalls nicht ein.
Im Rahmen des Sozialmietrechts (preisgebundener Wohnraum) kann der Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht geltend machen, wenn die Kostenmiete erhöht werden soll (vgl. § 11 WobindG).
Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Staffelmiete (siehe Stichwort: „Staffelmiete") und vereinbaren die Parteien weiter einen langfristigen Mietvertrag auf bestimmte Zeit (z. B. zehn Jahre), kann der Mieter nach vier Jahren jederzeit den langfristigen Mietvertrag kündigen (vgl. § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine Einschränkung des Kündigungsrechts des Mieters ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt.
Ferner hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht im Rahmen eines Untermietverhältnisses. Möchte der Mieter einen Teil seiner Wohnung oder die gesamte Wohnung untervermieten, muss er normalerweise die Erlaubnis des Vermieters einholen.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis durch Kündigung beenden. Dieses Sonderkündigungsrecht kann in Formularmietverträgen - was immer wieder versucht wird - nicht wirksam ausgeschlossen werden. Der Mieter kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten (zukünftiger Untermieter) ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 BGB).
Weitere Stichwörter:
Formularvertrag, Kündigung durch Mieter, Mieterkündigung bei Modernisierung, Mieterkündigung bei Todesfällen, Mieterkündigung bei verweigerter Untermieter- laubnis, Mieterhöhung, Staffelmiete, Zeitmietvertrag

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