Teilungserklärung

Der Begriff Teilungserklärung stammt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Durch sie wird das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile so aufgeteilt, dass mit jedem Grundstücksanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten Räumen, die sich auf einem dem Grundstück zugehörigen Gebäude befinden, verbunden wird. Entweder der Eigentümer alleine oder zusammen mit den Erwerbern der Eigentumswohnungen bestimmen, welcher Anteil am Grundstück welcher Wohnung oder welchen Räumen zugeordnet wird. Das Sondereigentum an der Wohnung und der Miteigentumsanteil am Grundstück gehören zusammen und können nicht getrennt veräussert oder z.B. mit einer Hypothek belastet werden. Soweit der Eigentümer des Grundstücks die Teilungserklärung alleine vornimmt, ist hierfür noch kein notarieller Vertrag erforderlich. Wird dann allerdings das Wohnungsgrundbuch angelegt und werden Sondereigentum und Miteigentum am Grundstück verkauft, sind notarielle Verträge so erforderlich, als ob die Teilung im vertraglichen Zusammenwirken zwischen Grundstückseigentümer und Miteigentümer erfolgt.

Bei einer Eigentumswohnung:

Die Teilungserklärung stellt sozusagen das "Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft" dar. Wird ein grösseres Anwesen in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt, kann der teilende Eigentümer festlegen, welche Miteigentumsanteile zu welcher Wohnung gehören. Er kann grundsätzlich festlegen, was gemeinschaftliches Eigentum und was Sondereigentum werden soll. Dies ist alles in der Teilungserklärung geregelt. Darin steht aber nicht nur geschrieben, wie gross die einzelnen Miteigentumsanteile beziehungsweise Miteigentumsquoten sind. In der Teilungserklärung können auch Regelungen enthalten sein, aus denen sich ergibt, wie die künftigen Eigentümer das gemeinschaftliche Eigentum nutzen dürfen beziehungsweise müssen.

In der Teilungserklärung kann geregelt werden, ob eine Wohnung als Büro benutzt werden darf. Weiter kann darin festgehalten sein, ob beispielsweise auf Strassenebene ein Laden oder ein Restaurant eingerichtet werden darf. Darin muss auch klar zum Ausdruck gebracht werden, welcher Pkw-Stellplatz, der irgendwo auf dem Grundstück angelegt ist, zu welcher Wohnung gehört. Aus der Teilungserklärung ergibt sich auch, wie die Betriebs- oder Nebenkosten des gesamten Hauses auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden. Hier können als Verteilungsmassstab die Kopfzahlen herangezogen werden, das Verhältnis der Wohnflächen, ausgedrückt in Quadratmeter, der einzelnen Eigentümer zueinander oder nach Prozentsätzen.

Häufig findet man in der Teilungserklärung auch Regelungen, wie die Gemeinschaft sich untereinander organisiert, die Gemeinschaftsordnung. Viele Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung geregelt. Es kann dort festgelegt sein, wer beispielsweise im Winter die Verkehrssicherungspflichten (Schneeräumdienst) zu übernehmen hat. Es kann dort weiter geregelt sein, ob ein Garten zum Wäschetrocknen benützt werden darf oder nur als Kinderspielplatz.

Wenn in sehr kleinlicher Weise innerhalb der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten wird, was der Eigentümer darf oder nicht, kann dies durchaus zu dem Ergebnis führen, dass die Rechte der Wohnungseigentümer manchmal geringer sind als die Rechte der Mieter. Der Wohnungseigentümer ist jedenfalls streng an die Teilungserklärung gebunden. Grundsätzlich ist von der Wirksamkeit auszugehen. Erst wenn die Teilungserklärung gegen ein Gesetz oder die guten Sitten verstösst, kann die einzelne Regelung als nichtig angesehen werden. Dies wird nur in seltenen Ausnahmefällen gegeben sein. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält viele Normen, die nicht zwingendes Recht sind, sondern durch Vereinbarung beziehungsweise durch eine Teilungserklärung abgeändert werden können.

Wohnungseigentum.

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