Veräußerungsbeschränkung

Wohnungseigentum (3).
Bei einer Eigentumswohnung :

Zwischen den Wohnungseigentümern kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräusserung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Insoweit wird auf § 12 WEG verwiesen.

Grundsätzlich ist das Wohnungseigentum frei veräusserlich. Eine Veräusserungsbeschränkung, wie sie § 12 WEG möglich macht, dient zum Schutz vor Eindringen oder Ausdehnen von persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässigen Gemeinschaftsmitgliedern. Da es sich allerdings um eine Abweichung im Sinne von § 137 BGB handelt, ist eine solche Vereinbarung oder Teilungserklärung eng auszulegen.

Unzulässig ist eine Vereinbarung, die ein Veräusserungsverbot an eine bestimmte Person knüpft. Will ein Wohnungseigentümer trotz einer bestehenden Veräusserungsbeschränkung sein Wohnungseigentum verkaufen oder darüber verfügen und liegt die erforderliche Zustimmung nicht vor, ist das Rechtsgeschäft, sowohl was den schuldrechtlichen Teil als auch den dinglichen Vertragsteil betrifft, schwebend unwirksam. Eine nachträgliche Genehmigung des Rechtsgeschäfts heilt rückwirkend die fehlende Zustimmung zur Veräusserung.

Allerdings darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Der Wohnungseigentümer hat demnach einen Anspruch auf Zustimmung zur Veräusserung seines Wohnungseigentums gegen die anderen Wohnungseigentümer oder gegen den Dritten, wenn kein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund muss sich nach dem Zweck des § 12 WEG aus der Person des Erwerbers ergeben.

Ein Hausgeldrückstand des Veräusserers stellt keinen wichtigen Grund dar. Ebenso kann die Zustimmung nicht verweigert werden, um zu verhindern, dass ein unzulässiger, aber lange geduldeter Gebrauch von Wohnungseigentum fortgesetzt wird. Die Zustimmungserklärung ist wirksam gegenüber dem Veräusserer oder dem Erwerber zu erteilen. Eine an eine Bedingung geknüpfte Zustimmung gilt als Versagung.

Der Gesetzgeber hat im Rahmen der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) den Wohnungseigentümern, die in ihrer Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) eine Zustimmungserfordernis durch den Verwalter oder den Wohnungseigentümer (oder einem Dritten) haben, eine "Erleichterung" an die Hand gegeben. Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Stimmenmehrheit (§ 12 Abs. 4 WEG) die Aufhebung der Veräusserungsbeschränkung beschliessen. Nichtig wäre allerdings eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die Änderung beziehungsweise Aufhebung der Veräusserungsbeschränkung durch einfachen Mehrheitsbeschluss ausschliessen würde (§ 12 Abs. 4 Satz 2 WEG).

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