Bauliche Mängel

Ein baulicher Mangel liegt vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft des Baus, also etwa ein Balkon, fehlt oder wenn das Bauwerk einen Fehler hat, der den "gewöhnlichen Gebrauch" beeinträchtigt, wenn also z. B. die Haustür zu niedrig ist. In diesem Fall stehen dem Bauherrn Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer zu, denn ein Werkvertrag bewirkt, dass der Werkunternehmer dem Vertiagspartner nicht nur eine Dienstleistung schuldet, sondern auch einen Erfolg. Der Bauunternehmer ist also gegenüber seinem Bauherrn zur mängelfreien Errichtung eines Hauses verpflichtet. Auch beim Kauf einer Wohnung kann Werkvertragsrecht gelten, und zwar dann, wenn der Verkäufer laut Vertrag neben der Übertragung eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils die Aufgabe übernommen hat, eine Wohnung zu errichten.
Feststellung der Mängel
Wenn der Bauunternehmer mit seiner Arbeit fertig ist, teilt er dies dem Bauherrn mit und ver-
langt die Abnahme seiner Werkleistung. Oft geschieht dies jedoch nur stillschweigend, etwa indem er dem Bauherrn die Abschlussrechnung zusendet.
Wenn der Bauherr nun feststellt, dass das Werk des Unternehmers nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, also entweder fehlerbehaftet ist oder aber eine Eigenschaft, die der Unternehmer im Vertrag zugesichert hat, nicht besitzt, dann liegen Baumängel vor.
Kriterien für die Beurteilung der Werkleistung bieten die anerkannten Regeln der Technik. Sie sind insbesondere in vielen DIN-Normen, aber auch in zahlreichen technischen Baubestimmungen zu finden. Der von ihnen vorgegebene Qualitätsstandard ist auch ohne gesonderte Vereinbarung vom Unternehmer einzuhalten. Allerdings sollte man nachprüfen, ob die jeweiligen DIN-Normen nicht veraltet sind,
ob also die Baukunst in der Zwischenzeit nicht erhebliche Fortschritte gemacht hat.
Während es in den meisten Fällen relativ unproblematisch ist, schwerwiegende Baumängel zu erkennen, übersieht ein Bauherr unter Umständen leicht versteckte Mängel, die beispielsweise den Schallschutz oder die Wärmedämmung betreffen, oder er nimmt sie nicht ernst genug.

Es empfiehlt sich daher, einen Sachverständigen hinzuzuziehen — auch weil Gewährleistungsansprüche aus-
geschlossen sein können, wenn der Bauherr das Bauwerk in Kenntnis der Mängel vorbehaltlos abnimmt. Wenn Mängel festgestellt wurden, ist der Bauherr nicht verpflichtet, das Unternehmerwerk abzunehmen. Handelt es sich dabei um gravierende Mängel, dann gilt dies für das gesamte Werk, bei kleineren Mängeln nur für den Werkabschnitt, in dem sich die Fehler oder Mängel befinden.
Beseitigung der Mängel
Der Bauherr hat mehrere Möglichkeiten, gegen den Unternehmer vorzugehen, der auch ohne persönliches Verschulden für sein Werk haftet.
Zunächst wird er den Unternehmer zur Beseitigung des Mangels oder zur Nachbesserung auffordern.
In der Aufforderung, die man sicherheitshalber schriftlich abfasst, sollte er eine angemessene Frist für die Nachbesserungsarbeiten setzen. Darüber hinaus kann der Bauherr damit drohen, dass er nach dem Ablauf der Frist keine weiteren Tätigkeiten des Unternehmers mehr dulden und eine Minderung des Werklohns verlangen wird.
Der Bauherr kann auch androhen, dass er nach Ablauf der Frist das Werk auf Kosten des Unternehmers von einem anderen Unternehmer herstellen lässt. In der Regel fährt der Bauherr am besten mit der Methode, den Unternehmer unter einer Fristsetzung zur Nachbesserung aufzufordern und ihm anzudrohen, dass nach dem Ablauf der Frist der Mangel auf seine Kosten anderweitig behoben wird.

Um Nachteile zu vermeiden, sollte man in einem solchen Fall unbedingt einen Rechtsanwalt zurate ziehen.
Neben diesen Ansprüchen steht dem Bauherrn ein Schadenersatzanspruch zu, wenn der Mangel auf ein schuldhaftes Verhalten des Unternehmers zurückzuführen ist. Der Schaden bestünde in dem Fall vor allem in dem Aufwand, der für die Mängelbeseitigung erforderlich ist. Da der Bauherr im Rahmen dieses Schadenersatzanspruchs dem Unternehmer jedoch ein schuldhaftes Verhalten nachweisen muss, kommt er auf der Basis des verschuldensunabhängigen Nachbesserungsanspruchs in der Regel mit geringerem Aufwand ans Ziel.
§§ 631-635 BGB
Werkvertrag

Vorheriger Fachbegriff: Bauliche Anlagen | Nächster Fachbegriff: Bauliche Veränderungen