Mieterkündigung bei Todesfällen

Im Mietrecht :

Stirbt ein Mieter, so sind die Vorschriften der §§ 563 bis 564 BGB zu beachten. Beim Tod des Mieters gehen die Pflichten und die Rechte aus dem Mietvertrag im Regelfall auf dessen Erben über. Erben eines verstorbenen Mieters müssen keineswegs Familienangehörige sein. Es kommt darauf an, welche letztwilligen Verfügungen der Mieter als Erblasser getroffen hat. Sind jedoch Familienangehörige, also Ehegatten, Kinder, Eltern oder Lebenspartner gem. LebenspartnerschaftsG vorhanden, so treten sie unabhängig von ihrer Stellung als Erben in den Mietvertrag ein (wenn sie bisher nicht Mietvertragspartner waren). Wollen sie nicht als Rechtsnachfolger des Erblassers bzw. Mieters in den Mietvertrag eintre- ten, so müssen sie innerhalb von einem Monat, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erhalten haben, gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie als Familienangehörige oder Lebenspartner das Mietverhältnis nicht weiter fortsetzen wollen.
Haben die zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen dem Vermieter mitgeteilt, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, oder stirbt ein allein stehender Mieter, dann haben die Erben, auch der vorläufige Erbe, die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht bzw. ein bevorzugtes Kündigungsrecht auszuüben. Die Erben haben die Möglichkeit, den Vertrag unabhängig von seiner Laufzeit, ebenfalls mit den gesetzlichen Kündigungsfristen, also drei Monate zum Ende eines Monats, zu kündigen. Hinweisen möchte ich noch, dass das Eintrittsrecht auch auf Personen nach Maßgabe der Mietrechtsreform erweitert worden ist, die mit dem verstorbenen Mieter eine Haushaltsgemeinschaft geführt haben. Nichteintrittsberechtigt sind jedoch Mitglieder von Wohngemeinschaften, weil hier keine „dauerhafte Bindung" besteht (BGH NJW 1993, 999).
Allerdings muss das Sonderkündigungsrecht sofort ausgeübt werden. Sofort heißt hier so früh als irgend möglich: sobald die Erben des Mieters vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben und vom Bestehen eines Mietvertrages wissen können. Wird das Sonderkündigungsrecht nicht sofort ausgeübt, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen. Die Kündigung kann durch die Erben des Mieters ausgesprochen werden, selbst dann, wenn sie nur vorläufige Erben sind. Die Kündigung ist unabhängig von der Annahme der Erbschaft. Dem eintretenden Familienangehörigen oder Lebenspartner bleibt es unbenommen, später ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist zu kündigen.
Weitere Stichwörter:
Außerordentlich befristete Kündigung, Ehegatten, Kündigung durch Mieter, Mietvertrag, Sonderkündigungsrecht, Vermietergemeinschaft

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