Mietkaution

Ein Vermieter kann von seinem Mieter eine Kaution als Sicherheitsleistung für eventuelle offen bleibende Forderungen bei dessen Auszug verlangen. Allerdings muss die Zahlung einer solchen Kaution bereits im Mietvertrag vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, so wird sie auch nicht geschuldet.
Höhe und Zahlungsmodus der Kaution
Eine Kaution darf maximal in Höhe von drei Monatsmieten — Kaltmiete — verlangt werden. Eine vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt. Der Mieter muss die Kaution nicht auf einmal bezahlen, sondern kann sie in drei Teilbeträgen leisten, wobei der erste Teilbetrag mit dem Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig ist. In welcher Form die Kaution geleistet wird, schreibt das Gesetz nicht vor, sollte aber vertraglich vereinbart werden. In Betracht kommt die Stellung einer Bankbürgschaft, der Mieter kann jedoch dem Vermieter auch ein Sparbuch übergeben, auf das er zuvor ein Guthaben in Höhe des Kautionsbetrags eingezahlt hat. Meist wird die Kaution jedoch bar entrichtet oder auf das Konto des Vermieters überwiesen. Falls man diesen Weg wählt, ist der Vermieter verpflichtet, die ihm überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen so anzulegen, dass sie mindestens zu dem Zinssatz verzinst wird, den die Bankinstitute auch für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zahlen. Außerdem muss die getrennte Anlage des Kautionsbetrags so erfolgen, dass eventuelle Gläubiger des Vermieters keinen Zugriff auf diesen Betrag haben. Üblicherweise werden solche Konten bei den Bankinstituten als Treuhandkonten geführt.
Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass dieser die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution nachweist. Weigert sich der Vermieter, darf der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrags geltend machen.
Der Mieter darf vom Vermieter jedoch nicht verlangen, dass dieser ihm die Zinsen, die durch die Anlage der Kaution erwirtschaftet werden, jedes Jahr übergibt. Mithin wächst die Kaution jährlich an. Der Vermieter darf den Zinsbetrag aber auch nicht als zusätzliches Entgelt vereinnahmen, sondern muss später bei der Kautionsrückzahlung die Zinsen in die Abrechnung einbeziehen.
Wenn der Vermieter wechselt
Tritt ein Vermieterwechsel ein, beispielsweise weil die Wohnung verkauft wird, muss der bisherige
Vermieter die Kaution an den Käufer der Wohnung übergeben, sofern er nicht noch Ansprüche gegen den Mieter hat, die durch die Kaution gesichert sind. Bestehen etwa noch Mietrückstände, so kann er diese zunächst mit der Kaution verrechnen. Freilich darf dann der Erwerber verlangen, dass der Mieter die Kaution wieder auffiillt.
Rückzahlung der Kaution
Der Vermieter muss die Kaution nicht sogleich nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen; der Mieter darf jedoch nicht "zur Vorbeugung" drei Monate bevor er auszieht, die Mietzahlung einstellen, um so an seine Kaution zu kommen. Vielmehr steht dem Vermieter noch eine gewisse Frist zu, innerhalb derer er die Kautionsabrechnung zu erledigen hat. Dieser Zeitraum wird von den Gerichten sehr uneinheitlich festgelegt und schwankt zwischen drei und sechs Monaten. Es kommt dabei immer auf den Einzelfall an, u. a. auch darauf, ob die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde oder ob der Mieter möglicherweise Schäden hinterlassen hat, für deren Ersatz er aufkommen muss.
Der Vermieter ist sogar berechtigt, einen geringen Teil der Kaution noch über sechs Monate hinaus einzubehalten, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht und mit einer Nachzahlungsverpflichtung des Mieters gerechnet werden muss.

§§ 550b, 571, 549a BGB

Bürgschaft und Mietkaution
Sachverhalt: Herr D. hatte von Frau K. eine Wohnung gemietet und musste mit dem Abschluss des Mietvertrags neben einer Kaution von knapp drei Monatsmieten — 1824 EUR bei einem monatlichen Mietzins von 655 EUR — noch einen Bürgen stellen, der für alle anfallenden Forderungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aufkommen sollte. Nachdem Herr D. mit der Miete tatsächlich in Rückstand gekommen war und Frau K. ihm gekündigt hatte, klagte sie zusätzlich zur Barkaution auf der Basis der Bürgschaft noch weitere 7372 EUR nebst Zinsen ein.
Urteil und Begründung: Die Klage von Frau K. wurde abgewiesen. Das Berufungsgericht kam zu der Erkenntnis, dass der von ihr und ihrem Mieter geschlossene Bürgschaftsvertrag nichtig sei, da Frau K. durch die Barkaution und die Bürgschaft eine Sicherheit erhalten habe, die drei Monatsmieten überstieg. Aus diesem Grund könne Herr D. — so das Gericht — darauf bestehen, dass Frau K. die Bürgschaft hinsichtlich einer Sicherheit von mehr als drei Monatsmieten freigibt und den Bürgen nicht in Anspruch nimmt. Auf Basis der Bürgschaft hatte Frau K. damit keine Möglichkeit mehr, die seitens Herrn D. ausstehenden Zahlungen einzutreiben.

Urteil des BGH, 20. 4.1989 IX ZR 212/88 (Köln)

Miete.

Kaution

ist im Rahmen eines Wohnraummietvertrages - anders als ein Baukostenzuschuss (oder ein Mieterdarlehen) - lediglich eine Sicherheitsleistung durch den Mieter an den Vermieter, die dessen Vertrags- und Ersatzansprüche (Mietvertrag, 2 b) sichern soll. Die M., die, wenn solche Ansprüche nicht bestehen, nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist, darf das Dreifache der monatlichen Miete nicht übersteigen (auch darf keine darüber hinausgehende sonstige Sicherheitsleistung vereinbart werden). Sie ist (auch bei gewerblicher Miete) vom Vermieter zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 III 3 BGB).

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