Baukostenzuschuss

Man unterscheidet zwischen anrechenbaren und verlorenen Baukostenzuschüssen. Die Vermieter können sich z.B. mit einem teuren Umbau der von ihnen vermieteten Wohnung bereit erklären, unter der Voraussetzung, dass die hierfür aufgewendeten Kosten zum Teil oder gar nicht auf die Mietzinszahlung angerechnet werden kann. Angebot und Nachfrage regeln auch im Bereich des Mietrechts die anfallenden Kosten. In Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Mietwohnraum ausserordentlich hoch. Das führt nicht nur zu ganz erheblichen Mietzinssteigerungen, sondern auch zu zahlreichen anderen
Massnahmen, mit denen Mieter zu noch erschwinglichem Wohnraum kommen wollen. In solchen Fällen wird häufig sogar auf den verlorenen Baukostenzuschuss zurückgegriffen, bei dem Baukostenzuschüsse ohne Anrechnung einer Leistung verlangt und erhalten werden. Soweit Mietraum in ausreichender Menge vorhanden ist, wird kein Interessent bereit sein, auch noch zusätzliche Beträge über den Mietzins hinaus für den Erhalt einer Mietwohnung aufzuwenden. Bei einigen Politikern ist diese Tatsache noch nicht zur Kenntnis genommen worden. Sie meinen immer noch, durch einen beherzten Kampf gegen sogenannte Spekulanten zu einer Entspannung auf dem Mietsektor gelangen zu können. Dieser Kampf führt allerdings nicht zu einer Mehrung von Mietwohnungen. Diese ist ausschliesslich durch eine hohe Rendite zu erreichen.
Bei der Vermietung von preisgebundenem Wohnraum, also von sogenannten Sozialwohnungen, ist die Vereinbarung von verlorenen Baukostenzuschüssen unzulässig. Anrechenbare Baukostenzuschüsse, deren Vereinbarung zulässig ist, sind dann gegeben, wenn es sich bei den gezahlten Beträgen um Mietvorauszahlungen oder Mieterdarlehen handelt. Verwendet der Vermieter den ihm gewährten Baukostenzuschuss nicht wie verabredet, macht er sich dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig.
Aus der Zahlung von verlorenen Baukostenzuschüssen lassen sich ohne weitere Vereinbarungen keine sogenannten Abwohnzeiten herleiten. Wer entsprechende Zuschüsse leistet, sollte also rechtzeitig dafür sorgen, dass er nicht - aus welchen Gründen auch immer - vorzeitig gekündigt wird. Allerdings können dann Rückforderungsansprüche auf den verlorenen Baukostenvorschuss entstehen. Das Wohnungsbauänderungsgesetz geht davon aus, dass ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete durch eine Mietdauer von 4 Jahren, beginnend mit der Zahlung des Zuschusses, als getilgt gilt. Dabei muss allerdings erst die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Bezahlung des Zuschusses festgestellt werden. Bleibt dann noch ein
Betrag aus dem Zuschuss zur Rückzahlung offen, so muss der Vermieter diesen erstatten.

ist der vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrages gezahlte (meist einmalige) Finanzierungsbeitrag für den Bau oder die Instandsetzung der Wohnung. Der B. wird häufig in der Form der Mietvorauszahlung, die ratenweise mit der Miete verrechnet wird, oder als zinsloses Mieterdarlehen gewährt. Jede Art von B. für Wohnräume ist, soweit er noch nicht abgewohnt ist, bei Auszug des Mieters zurückzuzahlen. Das gilt auch bei dem früher für den Aufbau von Gebäuden zulässigen sog. verlorenen Baukostenzuschuss. Bei einer Veräusserung des Hauses muss der neue Eigentümer die getroffenen Vereinbarungen über die Rückzahlung des B.es bzw. die Verrechnung mit der Miete grundsätzlich gegen sich gelten lassen.

ist die zu den Baukosten beitragende Zahlung des Mieters an den Vermieter im Hinblick auf das Mietrecht in einem zu errichtenden oder zu ändernden Gebäude. Ein B. für Wohnungen, der nicht zurückbezahlt werden soll (verlorener B.), ist unzulässig. Der B. wird meist durch Mietaufrechnung in Teilbeträgen getilgt.

Unter B. i. e. S. sind (meist einmalige) Zahlungen des Mieters an den Vermieter zum Neubau, Wiederaufbau, Ausbau oder zur Instandsetzung von Gebäuden zu verstehen, die i. d. R. im Hinblick auf das Mietrecht an einer zu errichtenden Wohnung geleistet werden. Solche B. sind nach Art. VI d. G v. 21. 7. 1961 (BGBl. I 1041) m. Änd. zurückzuzahlen, auch wenn eine Anrechnung auf die Miete nicht vereinbart war (sog. verlorener Baukostenzuschuss). Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt in 1 Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses. Sondervorschriften gelten für B. im sozialen Wohnungsbau für vor dem 1. 1. 2002 geförderten Wohnraum, d. h. für den Bestand an vorhandenen Sozialwohnungen (grundsätzlich nur Mietvorauszahlungen, soweit von der Bewilligungsbehörde nicht ausgeschlossen; keine verlorenen B., § 9 des Wohnungsbindungsgesetzes). Unter B. werden vielfach auch Mietvorauszahlungen und - i. d. R. zinslose - Darlehen des Mieters an den Vermieter (Mieterdarlehen) verstanden. Diese sind grundsätzlich zulässig (Ausnahme u. U. beim öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau, s. o.); der noch nicht abgewohnte Teil ist gleichfalls (zwingend) bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter zurückzuzahlen (§ 547 BGB). Die Rückzahlung richtet sich in jedem Falle nach den Vorschriften über den Rücktritt vom Vertrag (§§ 346 ff. BGB); hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten (z. B. freie Kündigung durch den Mieter), so haftet er nur aus ungerechtfertigter Bereicherung. Abstandszahlungen an den alten Mieter sind zur Räumung des Wohnraums (anders für Umzugskosten und Inventar) unzulässig (§ 4 a WohnungsvermittlungsG v. 4. 11 1971, BGBl. I 1745, 1747 m. Änd. d. G v. 21. 7. 1993, BGBl. I 1257). Abstandszahlungen an den Vermieter sind (als verlorene B.) uneingeschränkt zurückzuzahlen; anders Mietkaution.

Oft vom Vermieter eines neuen Hauses von den ersten Mietern verlangt. Es handelt sich dabei um eine einmalige Zahlung, die bei Einzug zu leisten ist. Verlorener Baukostenzuschuß wird dem Mieter nicht zurückerstattet. Er ist im sozialen Wohnungsbau immer verboten. Wird er dennoch verlangt und gezahlt, kann er jederzeit zurückgefordert werden (§9 Wohnungsbin-dungsgesetz). Abwohnbarer Baukostenzuschuß, auch als Mietvorauszahlung oder Mieterdarlehen bezeichnet, wird vom Vermieter auf die laufende Miete angerechnet, die sich dadurch so lange vermindert, bis der Zuschuß vom Vermieter zurückgezahlt worden ist. Er ist im sozialen Wohnungsbau gleichfalls immer unzulässig.

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