Zahlungsverzug bei Miete

Bei Wohnraummietverträgen wird meist vereinbart, dass die Miete monatlich zu entrichten ist. Nach der gesetzlichen Regelung muss der Mieter den Mietzins am Ende des Monats zahlen; in Mietverträgen wird jedoch fast immer eine anderweitige Vereinbarung getroffen, nämlich dass die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats fällig ist. Häufig wird noch zusätzlich festgeschrieben, dass die Miete am dritten Werktag sogar schon auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein soll. Trotz der Abweichung vom Gesetz werden solche Vorauszahlungsklauseln in Mietverträgen normalerweise als wirksam angesehen.

Überschreitet der Mieter schuldhaft einen solchen Zahlungstermin, dann gerät er in Zahlungsverzug, und das kann für ihn sehr gefährlich werden. Wenn nämlich ein bestimmter Zahlungsrückstand erreicht wird,
droht ihm die Kündigung. So liegt ein Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit einem Betrag im Rückstand ist, der die Höhe einer Monatsmiete übersteigt.
Und falls der Mieter immer nur einen Teil der Miete zahlt, kann der Vermieter kündigen, sobald der Rückstand den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht.

Schaltet der Vermieter einen Anwalt ein, dann hat der Mieter dem Vermieter auch den Ver zugsschaden — das sind die Anwaltskosten und der eingetretene Zinsschaden — zu ersetzen. Zieht der Mieter wegen der ausgesprochenen Kündigung aus, kann er gegebenenfalls sogar dazu verpflichtet werden, den Mietausfall zu ersetzen, bis der Vermieter einen Anschlussmieter gefunden hat. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall den Schaden mindern helfen, d. h., er muss sich nachhaltig um eine Anschlussvermietung kümmern.

Wenn der Mieter in Zahlungsverzug geraten ist und deshalb die fristlose Kündigung ausgesprochen wird,
kann er deren Wirkung wieder hinfällig machen, indem er die gesamten Rückstände ausgleicht — diese Möglichkeit steht ihm sogar dann noch offen, wenn schon eine Räumungsklage erhoben worden ist. Die Frist für den Ausgleich beträgt ab Zustellung der Räumungsklage längstens einen Monat. Diese Möglichkeit zur so genannten Heilung hat der Mieter jedoch nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren. Sie besteht in der Regel auch dann nicht, wenn der Vermieter nicht eine fristlose Kündigung ausspricht, sondern eine ordentliche Kündigung, bei der die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist eingehalten wird. In den genannten Fällen ist die rechtliche Position des Mieters äußerst ungünstig. Ihm bleibt dann als letzte Chance nur noch der Versuch, prüfen zu lassen, ob nicht möglicherweise aus anderen rechtlichen Gründen gar kein Zahlungsverzug vorliegt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter eine wesentlich überhöhte Miete mit dem Mieter vereinbart hat und dem Mieter daher Rückforderungsansprüche zustehen, mit denen er den vermeintlichen Mietrückstand aufrechnen kann. Oder wenn die Vorauszahlungsklausel im Mietvertrag unwirksam sein sollte, wie es etwa dann gegeben ist, wenn der Vertrag neben dieser Klausel noch eine weitere Bestimmung enthält, die es dem Mieter untersagt, Minderungsansprüche aufzurechnen. In dieser Situation muss kein tatsächlicher Minderungsgrund vorgelegen haben; es genügt, dass der Vertrag ein entsprechendes Aufrechnungsverbot enthält. Damit wäre dann die Vorauszahlungsklausel unwirksam und das hätte wiederum zur Folge, dass die gesetzliche Regelung gilt und der Mieter erst am Monatsende die Miete zu zahlen hätte. Unter Umständen kann so wichtige Zeit gewonnen werden.

Siehe auch Mietminderung, Mietvertrag; Mietvertrag, Kündigung

Vorheriger Fachbegriff: Zahlungsverzug | Nächster Fachbegriff: Zahlvaterschaft