Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung bezeichnet man eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Der Vermieter hat hier leichtere Kündigungsmöglichkeiten als bei anderem Wohnraum. Grundsätzlich darf ein Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Frist kündigen, so weit er ein berechtigtes Interesse vorweist. Z.B. kann er Eigenbedarf anmelden, d. h. die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder zum Hausstand gehörende Personen beanspruchen. Indes braucht der Vermieter einer Einliegerwohnung bei einer Kündigung nicht unbedingt Gründe dafür zu nennen, muss aber bereits im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, dass er von seinem Sonderrecht Gebrauch macht. Auch dann hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf die so genannte Sozialklausel zu berufen und Widerspruch einzulegen, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde. Deswegen sollte der Vermieter besser Gründe für die Kündigung angeben. Nutzt er dennoch sein Sonderkündigungsrecht, so verlängert sich zum Schutz des Mieters die gesetzlich oder vertraglich festgelegte Kündigungsfrist um drei Monate. Beträgt sie also drei Monate, so muss der Mieter erst nach einem halben Jahr ausziehen. Dementsprechend dehnt sich der sechsmonatige Kündigungsschutz auf neun Monate, der neunmonatige auf ein Jahr usw. aus.

Selbstverständlich kann der Vermieter einer Einliegerwohnung auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, indem er ein berechtigtes Interesse nachweist. Dann gelten die gesetzlichen oder vertraglichen Fristen.

§ 564 Abs. 4 BGB
Siehe auch Mietvertrag, Kündigung des

eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist; § 11 des 2. WohnungsbauG.es. Die nach diesem G vorgesehenen Förderungsmassnahmen erstrecken sich auch auf E.en.

Im Mietrecht:

Unter einer Einliegerwohnung versteht man juristisch gesehen die Räumlichkeiten, die zusätzlich in einem Einfamilienhaus zur Hauptwohnung als abgeschlossene Wohnräume nutzbar sind. Der Vermieter muss die andere im Haus befindliche Wohnung selbst bewohnen. Hat das Gebäude weitere Wohnungen, liegen in der Regel die Voraussetzungen für die Annahme einer Einliegerwohnung nicht vor.
Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter der Einliegerwohnung dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 BGB hat. Bei Einliegerwohnungen gibt es allerdings Besonderheiten:
Der Vermieter hat ein Wahlrecht. Er kann die Kündigung auf ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) stützen, das vom Vermieter nachgewiesen werden muss. Es müssen die entsprechenden Kündigungsfristen eingehalten werden.
Andererseits hat der Vermieter der Einliegerwohnung auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Das Kündigungsschreiben muss unbedingt die Erklärung enthalten, dass die Kündigung nicht auf ein „berechtigtes Interesse" gestützt wird. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich bei diesem Sonderfall um drei Monate. Der Vermieter kann beide Arten der Kündigung auch miteinander verknüpfen. Er kann sowohl aus berechtigtem Interesse kündigen, als auch das „Sonderkündigungsrecht" für Einliegerwohnungen ausüben. In einem solchen Fall gilt aber für den Vermieter, selbst wenn die Kündigung auf ein berechtigtes Interesse gestützt wird, die für Einliegerwohnungen geltende längere Kündigungsfrist (Sonderkündigungsrecht). Die verlängerte Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573a BGB (sog. „erleichterte Kündigung", wie die amtliche Gesetzesüberschrift diese Sonderkündigungsmöglichkeit nennt).
Der Mieter hat seinerseits die Möglichkeit, der Sonderkündigung für die Einliegerwohnung zu widersprechen, wenn „Härtegründe"für ihn vorliegen. Auch hier hat der Mieter die Möglichkeiten des Kündigungsschutzes.
Weitere Stichwörter:
Kündigungsfristen, Kündigungsschutz

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