Heizkostenverordnung

Im Mietrecht :

Die Heizkostenverordnung regelt im Detail die Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser, die bei der Nutzung einer Wohnung (Betriebskosten) entstehen. Daran hat sich auch nichts in der seit 1.1.2009 gültigen „Heizkostenverordnung 2009" geändert. Dabei ist es für die Heizkostenverordnung ohne Belang, ob es sich um frei vermieteten Wohnraum handelt oder ob der Wohnraum öffentlich gefördert ist. Die Heizkostenverordnung gilt auch beim sozialen Wohnungsbau.
Die neue Heizkostenverordnung 2009 hat hier Modifizierungen gebracht, wobei die Wahlfreiheit des Vermieters bei dem Abrechnungsmaßstab eingeschränkt ist. Generell kann man sagen, dass nun- mehr fast immer mit 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten abgerechnet werden muss, es sei denn, das Gebäude entspricht der WärmeschutzVO.
Die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung kann für Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, vertraglich ausgeschlossen werden, ebenso für Wohnungen, die über ein eigenes Heizungssystem verfügen. Ansonsten ist die Verordnung zwingend vorgeschrieben. Zudem kommt die Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung, wenn Einfamilienhäuser vermietet werden, die nur von einer Mietvertragspartei bewohnt werden. Die Heizkostenverordnung betrifft selbstverständlich auch Eigentumswohnungen oder vermietete Geschäftsräume.
Die Heizkostenverordnung schreibt strikt vor, dass ein Teil der Wärmekosten nach einem festen Maßstab in Höhe von 30% (Grundkosten) auf den Mieter und der andere Teil nach dem messtechnisch erfassten Verbrauch mit einem Anteil von 70 % des jeweiligen Nutzers umgelegt wird. Bei den fixen Wärmekosten spricht man vom Festkostenanteil oder von Grundkosten. Den anderen Teil nennt man Verbrauchs- kostenanteil, der jetzt immer 70% betragen muss. Dies gilt seit dem 1.1.2009.
Die Heizkosten werden dann, so die Verordnung, einmal jährlich erfasst bzw. abgelesen und abgerechnet. Üblicherweise teilt der Eigentümer oder der Verwalter einer Eigentumswohnanlage den beauftragten Wärmemessdienstunternehmen den jährlichen Verbrauch an Brennstoff mit. Auch zusätzliche Lieferungen während eines Jahres sind zu erfassen. Die Wärmemessfirma liest dann in den jeweiligen Wohnungen die Erfassungsgeräte ab und erstellt auf der Basis der ermittelten Werte eine Abrechnung. Mit Hilfe dieser Abrechnungen sind dann die Betriebskostenvorauszahlungen vom Vermieter gegenüber dem Mieter abzurechnen.
Waren die Vorauszahlungen zu niedrig veranschlagt, so hat der Vermieter gegenüber dem Mieter ein Nachforderungsrecht. Sind die Vorauszahlungen zu hoch erfolgt, so hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Beträge.
Der Zweck der Heizkostenverordnung ist darin zu sehen, dass auf Grund der anteiligen, verbrauchsabhängigen Heizkostenbemessung die Verbraucher möglichst energiesparend heizen sollen. Erreicht werden soll außerdem, die Heizkosten bzw. die Wärmekosten möglichst gerecht auf alle beteiligten Nutzer umzulegen. Das Ziel der Energieeinsparung soll auf möglichst angemessenem Weg erreicht werden. Aktuell hat der BGH (Urteil v. 8.10.2003, Az.: VIII ZR 67/03) darauf hingewiesen, dass die Verpflichtung zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten gemäß § 5 HeizkVO nicht gilt, wenn das Gebäude mit nichtregulierbaren Heizkörpern versehen ist. Die neue VO verlangt auch, dass der Vermieter die Ablesewerte dem Mieter zeitnah (innerhalb von einem Monat) übermittelt. Diese Informationspflicht entfällt, wenn die Verbrauchsdaten in den Geräten gespeichert sind, so dass der Mieter die Daten jederzeit selbst nachprüfen kann. Darüber hinaus hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Belege (BGH WuM 2010, 156).
Weitere Stichwörter:
Betriebskosten, Heizdauer, Heizperiode, Kaltmiete, Mieterhöhung bei Modernisierung, Mindesttemperatur, Modernisierung, Nettomiete, Rückforderung, Verbrauchserfassung, Vorauszahlungen

ist die die Grundsätze der Abrechnung von Heizkosten betreffende Verordnung. Lit.: Lammel, S., Heizkostenverordnung, 2. A. 2004

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