Untermietverhältnis

Im Mietrecht :

Bei einem Untermietverhältnis sind die verschiedenen vertraglichen Beziehungen strikt auseinanderzuhalten. Bei einem normalen Mietverhältnis gibt es nur einen Mietvertrag und zwei Vertragspartner, nämlich Mieter und Vermieter.
Anders beim Untermietverhältnis: Hier gibt es einen Mietvertrag zwischen dem Untermieter (Mieter) und dem Hauptmieter (Vermieter/ Mieter) sowie einen weiteren Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter (MieterA/ermieter) und dem Eigentümer (Vermieter). Oft wird der Hauptmieter als Zwischenmieter bezeichnet. Bei einem Untermietverhältnis ist bei der Klärung von Rechtsfragen darauf zu achten, in welchem Mietverhältnis man sich gerade befindet. Ein Untermietverhältnis ist dadurch gekennzeichnet, dass zwei Verträge und drei Vertragsparteien vorhanden sind, die in einem gewissen inneren Zusammenhang stehen.
Der Untermieter von Wohnraum ist kein Mieter zweiter Klasse. Für ihn gelten grundsätzlich die allgemeinen Kündigungsschutzregeln, wie in einem normalen Mietverhältnis auch. Der Untermieter steht jedoch dann relativ schutzlos da, wenn das Hauptmietverhältnis vom Eigentümer (Vermieter) beendet ist. In diesem Zusammenhang ergibt sich die Frage, ob die Kündigung des Hauptmietvertrages ein „berechtigtes Interesse" für die Auflösung des Untermietverhältnis- ses darstellt. Diese Frage kann weder mit Ja noch mit Nein beantwortet werden. Es kommt auf die Begründung der Kündigung des Hauptmietvertrages an. Liegt eine fristlose Kündigung des Hauptmietvertrages vor, weil der Hauptmieter (auch Zwischenmieter genannt) mehrere Monate Miete schuldig geblieben ist, so hat er selbst die Ursache für eine fristlose Kündigung gesetzt. Dem Hauptmieter fehlt es dann an einem berechtigten Interesse für eine Kündigung des Untermietvertrages.
Wird dem Hauptmieter wegen „Eigenbedarf" gekündigt, so kann sich der Untermieter kaum noch gegen eine ebenfalls ausgesprochene Kündigung durch seinen Vermieter (Zwischenmieter) wehren.
Allerdings muss eine Kündigung des Eigentümers (Vermieters) wegen Eigenbedarfs auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt sein.
Selbst wenn der Eigentümer dem Hauptmieter fristlos wegen Zahlungsverzug kündigt, bedeutet dies noch nicht, dass der Untermieter trotzdem in der Wohnung bleiben kann. Wird das Haupt- mietverhältnis durch Kündigung beendet, so hat der Untermieter kein Recht mehr zum Besitz. Der Untermieter muss seine Wohnung an den Eigentümer herausgeben, wobei der Untermieter gegen den Hauptmieter (Zwischenmieter) Schadensersatzansprüche hat.
Ausnahmsweise gibt es für gewisse Untermietverhältnisse überhaupt keinen Kündigungsschutz. Ohne jeglichen Kündigungsschutz sind Untermietverhältnisse, bei denen der Hauptmieter ebenfalls in der Wohnung verbleibt und nur einen Teil der Wohnung (teilweise Untervermietung) weitervermietet. Ist der Untermieter ohne Familienanhang und ist sein Zimmer, das sich innerhalb der Wohnung des Hauptmieters befindet, mit dessen Mobiliar ausgestattet, so hat dieser Untermieter überhaupt keinen Kündigungsschutz. Er kann mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden. Wird die Miete monatlich bezahlt, was üblich sein dürfte, so hat der Hauptmieter die Möglichkeit, bis zum 15. eines jeden Monats zum Ende des gleichen Monats das Untermietverhältnis zu beenden.
Anders ist die rechtliche Situation, wenn an eine Familie (Lebenspartnerschaft) untervermietet wird. Dabei ist es gleichgültig, ob der Wohnraum, der der Familie gegeben wird, möbliert oder unmöbliert ist. Der Gesetzgeber versteht unter Familie beispielsweise Eheleute mit oder ohne Kinder, eine Mutter oder einen Vater mit Kind und Geschwister. Liegt eine solche Untermietkonstellation vor, so hat der Hauptmieter folgende Möglichkeiten: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ordentlich kündigen, muss aber dabei die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Die Dauer der Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer. Sie kann zwischen drei und zwölf Monate betragen. Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter wie bei einem sonstigen Mietverhältnis, so muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, z.B. Eigenbedarf. - Möchte der Hauptmieter das Unter- mietverhältnis beenden und kann keinen der gesetzlichen Kündigungsgründe (berechtigtes Interesse) darlegen, muss der Hauptmieter in seinem Kündigungsschreiben an den Untermieter angeben, dass er die Kündigung nicht auf berechtigtes Interesse stützt. In einem solchen Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter um weitere drei Monate.
Beim Untermietverhältnis ist auch das Verhältnis des Untermieters zum Eigentümer rechtlich von Interesse. Festzuhalten bleibt, dass der Untermieter und der Eigentümer (= Vermieter des Hauptmieters) keine vertraglichen Beziehungen miteinander haben. Der Untermieter hat seinen Mietvertrag mit dem Hauptmieter (Zwischenmieter) und der Hauptmieter (Zwischenmieter) mit dem Vermieter (Eigentümer) abgeschlossen. Diese Betrachtungsweise hat erhebliche Konsequenzen.
Hat der Untermieter Kündigungsschutz, so kann er sich auf diesen Kündigungsschutz nur gegenüber seinem Hauptmieter berufen. Dagegen kann der Eigentümer vom Untermieter die Rückgabe der Wohnung verlangen und damit den Auszug des Untermieters durchsetzen. Dieser Anspruch ist davon abhängig, dass das Mietverhältnis, das zwischen dem Eigentümer und dem Hauptmieter besteht, wirksam durch Kündigung oder Urteil beendet ist. Bei einer Beendigung des Hauptmietvertrages kann der Eigentümer die Herausgabe der Wohnung vom Untermieter verlangen. Der Untermieter hat kein Recht zum Besitz mehr.
Weitere Stichwörter:
Eigenbedarf, Einliegerwohnung, Fristlose Kündigung, Flärteklausel (Kündigungsschutz), Kündigungsfristen, Mietvertrag, Möbliertes Zimmer, Sonderkündigungsrecht

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