Kündigungsgründe, besondere

Im Mietrecht :

Eine beabsichtigte Mieterhöhung eines Vermieters gegenüber dem Mieter gibt ihm unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, das Mietverhältnis, das er eingegangen ist, vorzeitig zu kündigen. Die näheren Einzelheiten sind unter dem Stichwort „Mieterkündigung bei Mieterhöhung" dargestellt.
Ebenso hat der Mieter die Möglichkeit, wenn der Vermieter umfassend die Wohnung oder den Wohnraum modernisieren will, nach Maßgabe von § 554 Abs. 3 BGB das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden (vgl. Stichwort „Mieterkündigung bei Modernisierung").
Die Vorschriften der §§ 563 bis 564 BGB geben den Erben die Möglichkeit, ein Mietverhältnis auf Seiten des verstorbenen Mieters vorzeitig zu beenden (vgl. Stichwort,,Mieterkündigung bei Todesfällen").
Des Weiteren kann ein Mieter unter bestimmten Umständen das Mietverhältnis mit abgekürzter Frist vorzeitig kündigen und das Mietverhältnis damit beenden, wenn der Vermieter dem Mieter ohne ausreichende Gründe die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert (vgl. § 540 BGB und das Stichwort „Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis").
Die vorgenannten Gründe berechtigen den Mieter, vorzeitig das Mietverhältnis zu beenden. Will der Mieter das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden, sondern ordnungsgemäß und fristgerecht, so kann er jederzeit das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Mieter hat dabei eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Siehe auch das Stichwort „Kündigung durch Mieter".
Ist der Mieter allerdings einen Zeitmietvertrag im Sinne von § 575 BGB eingegangen, so endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Grundsätzlich kann der Mieter in diesem Zusammenhang das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden (vgl. Stichwort „Zeitmietvertrag").
In der Praxis häufig ist allerdings der Fall, dass ein Mieter vorzeitig aus einem solchen Mietverhältnis entlassen werden möchte. Meistens ist der Mieter auch aus beispielsweise dringenden beruflichen Gründen gezwungen, kurzfristig umzuziehen. In solchen Fällen sollte der Mieter in seinem eigenen Interesse versuchen, mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen (vgl. Stichwort „Mietaufhe- bungsvereinbarung").
Grundsätzlich stellen solche Anlässe, wie etwa auch der Fall, dass sich Nachwuchs einstellt, keinen Grund dar, vorzeitig das Zeitmietverhält- nis zu beenden. Zudem hat der Mieter in aller Regel nicht die Möglichkeit, dem Vermieter einen Nachmieter zu präsentieren. Es sei denn, es gibt eine entsprechende Klausel im abgeschlossenen Mietvertrag. Denn es entspricht dem Grundsatz der Vertragsbindung, dass der Mieter dem Vermieter keinen anderen Vertragspartner aufzwingen kann. Sollte der Mieter erhebliche Gründe nachweisen und wäre es aus Treu und Glauben angemessen, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, gibt es eine (moralische) Verpflichtung des Vermieters zur Auflösung des Vertrages.
Es muss dem Mieter nicht mehr zumutbar sein, die ordentliche Beendigung des Vertrages abzuwarten. Außerdem dürfen überwiegende Gründe des Vermieters nicht dagegenstehen. Wenn in solchen Fällen der Mieter einen Mietnachfolger stellt, der bereit und in der Lage ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen, so ist der Vermieter wohl gezwungen, falls der Nachfolger zumutbar ist, den seitherigen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch darauf, dass der von ihm vorgeschlagene Nachfolgeinteressent akzeptiert wird. Die vorbeschriebene Problematik hat keine große Bedeutung mehr, da der Mieter immer eine relativ kurze Kündigungsfrist hat.
Andererseits braucht selbstverständlich der Vermieter, wenn er das Mietverhältnis beenden will, Kündigungsgründe zu seinen Gunsten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich beenden, wenn er Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BGB geltend machen kann (vgl. Stichwort „Eigenbedarf").
Als weiterer Kündigungsgrund wäre anzusehen, dass der Mieter beharrlich seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt und beispielsweise die Hausordnung ständig verletzt. Sollte der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug oder in Rückstand geraten, so hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich, also fristlos, zu kündigen (vgl. Stichwort „Mietschulden").
Weitere Stichwörter:
Abmahnung, Angemessene wirtschaftliche Verwertung, Asymmetrische Kündigungsfrist, Außerordentlich befristete Kündigung, Kündigungsfristen, Nachmieter, Unabdingbare Mieterrechte

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