Schönheitsreparatur

Im Mietrecht :

Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Aus der zitierten Vorschrift ergibt sich zweifelsfrei, dass der Mieter grundsätzlich nicht dafür verantwortlich ist, die Spuren der normalen Abnutzung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Wohnung entstehen, zu beseitigen.
Es ist aber allgemein üblich, die laufende Instandhaltung der Wohnung dem Mieter vertraglich zu übertragen. Dafür hat sich der Begriff „Schönheitsreparaturen" eingebürgert, der nicht ganz zutreffend ist. Unter einer Reparatur versteht man wohl die Instandsetzung einer schadhaften oder beschädigten Sache. § 538 BGB meint aber etwas anderes. Dort geht es um die laufende Instandhaltung der Mieträume, um dadurch eine Schädigung der Wohnung zu verhindern.
Der Mieter ist zur Übernahme und Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten nur dann verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich zwischen den Parteien geregelt ist. Grundsätzlich hat der Vermieter keine Möglichkeit, sich darauf zu berufen, es handele sich um Gewohnheitsrecht, dass Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hätten.
Will der Vermieter die gesetzliche Regelung abändern, so muss er darauf achten, dass die schriftliche Vereinbarung der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter möglichst ausführlich und eindeutig im Vertragstext festgehalten wird. Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist hinreichend bestimmt, jedenfalls nach Auffassung des BGH (Urteil v. 14.7.2004, Az.: VIII ZR 339/03). Der Vermieter läuft bei einem unklaren Vertragstext Gefahr, dass Gerichte die Regelung als unwirksam ansehen und der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst zu tragen hat. Ist im Vertragstext keine Bestimmung über Schönheitsreparaturen enthalten, verbleibt es bei der Pflicht des Vermieters, die Wohnräume instand zu halten. Bei der Formulierung des Vertragstextes muss man sehr vorsichtig sein, da der Mieter nicht „unangemessen beteiligt" (so BGH NJW 2003, 2234) werden darf. Zu den Grenzen zulässiger Renovierungsklauseln hat sich der BGH in seiner Entscheidung vom 28.4.2004 (Az.: VIII ZR 230/03) sehr eingehend geäußert; insbesondere zum Thema „Fristenplan" und „Endrenovierungsklausel". Im Streitfälle empfiehlt sich dringend die Einholung professionellen Rechtsrates.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man Folgendes: in der Regel das Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, das Anstreichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen sowie der Einbaumöbel. Umfasst ist vom Begriff der Schönheitsreparatur auch der Innenanstrich der Fenster, das Anstreichen der Innentüren und der Innenanstrich der Außentüren. Der Begriff beinhaltet eigentlich alle Arbeiten, die üblicherweise von einem Maler vorgenommen werden.
Nicht betroffen von den Schönheitsreparaturen sind gemeinsam von allen Bewohnern eines Hauses benutzte Räume, wie Treppenhaus, Kellergang und Gemeinschaftsräume. Genauso wenig muss der Mieter, sofern er die Schönheitsreparaturen übernommen hat, den Anstrich des Hauses sowie den Anstrich der Fenster von außen mit finanzieren.
Außerdem gehört das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden und die Erneuerung abgenutzter Fußbodenbeläge (Teppichboden - die durchschnittliche Abnutzungsdauer für Teppichböden beträgt ungefähr zehn Jahre - dazu. Darin steckt oft das rechtliche Problem abzugrenzen, ob es sich um eine gebrauchsbedingte Abnutzung handelt oder um außergewöhnliche Schäden, verursacht durch unsachgemäße Behandlung. Im ersten Fall muss der Vermieter, wenn keine besondere Regelung getroffen ist, dafür aufkommen, im zweiten Fall ist es immer Sache des Mieters, die außergewöhnlichen Schäden zu beseitigen oder Schadensersatz zu bezahlen.
Um hier den Abgrenzungsschwierigkeiten vorzubeugen, bleibt es den Parteien des Mietvertrages im Rahmen der Vertragsfreiheit unbenommen, beispielsweise dem Mieter auch zusätzliche Instandhaltungsarbeiten außer den eigentlichen Malerarbeiten zu übertragen. Der Mieter kann vertraglich dazu verpflichtet werden, einen Parkettfußboden abzuschleifen und zu versiegeln. Die §§ 535 Abs. 1 Satz 2 und 538 BGB stehen solchen Regelungen nicht entgegen. Es ist anerkannt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Entgeltcharakter hat (BGH NJW 1985,480). Der Vermieter erspart sich nämlich damit eine Tätgkeit, für die er ansonsten eine höhere Netto-Miete verlangen würde. Ist die „Abwälzungsklausel" jedoch unwirksam und muss der Vermieter die Kosten selbst tragen, so hat der Vermieter aus seiner Sicht „zu wenig" Miete verlangt. Daraus resultiert nicht, dass der Vermieter nunmehr bei Vereinbarung einer unwirksamen Schönheitsrepa- raturklausel die Miete monatlich um etwa 0,80 EUR pro qm erhöhen dürfte. Das Risiko für die Verwendung einer fehlerhaften Klausel trägt der Verwender, in der Regel somit der Vermieter. Beim sozialen Wohnungsbau gehören die Schönheitsreparaturen zu den Instandhaltungskostenpauschalen, dort ist die rechtliche Situation etwas anders.
Weitere Stichwörter:
Auszug des Mieters, Durchführung von Schönheitsreparaturen, Ersatzansprüche des Vermieters, Instandhaltung, Instandsetzung, Mietvertrag, Schadenspauschale, Sozialmiete, Teppichboden, Umzugskostenpauschale, Unterlassung von Schönheitsreparaturen, Verjährung, Wohnungsübergabe

ist im Mietrecht die ästhetischen Gesichtspunkten entsprechende Bearbeitung einer abgenutzten Mietsache (z.B. Tünchen). Durch Vereinbarung kann die S. dem Mieter auferlegt werden. Eine allgemeine Geschäftsbedingung darf den Mieter aber nicht unangemessen benachteiligen. Lit.: Schach, K., Schönheitsreparaturen, 5. A. 2002; Langenberg, //., Schönheitsreparaturen, 2. A. 2004

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